Cours de droit foncier marocain

 Faculté
des sicences juridiques

économiques
et sociales de Mohammedia

Université
Hasan II

 

Année
universitaire 2020-2021

 

 

Cours de droit foncier marocain

 

                                                             
Professeur El melloukiRiffi Salma[1]

 

 

 

Introduction

 

Afin d’avoir une vision globale sur l’introduction à
l’étude du droit foncier marocain et y être initié de la meilleur façon, il
convient de le situer dans son contexte historique, de découvrir son origine et
ses sources ainsi que ses contours et caractéristiques.

 

I-                   
Contours et
caractéristiques du droit foncier marocain

 

 

A-     Contours
du droit foncier marocain

 

1-     
Notion de droit foncier

 

Clarifier
la notion de droit foncier revient, d’abord, à donner une signification précise
de celui-ci connu, également, sous le nom de régime foncier et d’en faire,
ensuite, la distinction avec tout ce qui s’en rapproche.

 

a)     
Définition
du droit foncier

 

Le  régime
foncier peut être défini, de
manière générale, comme étant le rapport qui existe entre des
individus ou des groupes relativement aux terres. C’est une institution,
c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le
comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits
de propriété sur les  terres, les modalités
d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres,
les modalités et les limitations correspondantes. Plus simplement, le régime foncier détermine qui
peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles
conditions.

Le terme foncier, quant à lui, est issu de l’ancien mot
français fonds.

Il 
désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son
exploitation et  à son imposition. D’où
les notions de : propriétaire foncier, propriété foncière et taxe foncière.

 

b)     
Droit
foncier et notions voisines

 

La
nécessité de distinguer le droit foncier de certaines notions appelées
voisines, suppose l’existence d’interférences entre ces dernières qui parfois
peuvent être source d’ambiguïté et de mélange. Lesdites notions se rapportent essentiellement
au droit immobilier et au droit des biens.

 

      Droit
foncier et droit immobilier

 

Le droit
immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des textes juridiques
du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition
aux meubles.

Il s’agit
d’une partie du droit des biens, et concerne aussi bien des immeubles privées
que le droit du patrimoine des personnes publiques. Son champ est donc très
large puisqu’il concerne le droit de la construction, le droit de
l’urbanisme, le droit des hypothèques, le droit des servitudes légales et
conventionnelles, le droit de la copropriété, le droit applicable à certaines
professions spécialisées comme les agents immobiliers, les notaires, les
architectes, etc. 

Ce
qu’il faut retenir, essentiellement, c’est que le point de distorsion majeur
entre les deux notions se rapporte à ce qui est bâti  et s’élève ou non sur terre. En effet, on ne
peut parler de droit immobilier que dans ce cas bien précis. Ce qui n’est pas
le cas pour le droit foncier, qui lui ne retient pas le même critère. Qu’il y
ai construction ou non, l’immatriculation foncière peut être déclenchée à
n’importe quel moment.

 

      Droit
foncier et droit des biens

 

Le
droit des biens, coiffe non seulement l’ensemble des règles juridiques
régissant les biens immeubles, qu’ils soient bâtis ou non mais, également,
celles régissant les biens meubles dans leurs différentes classifications. Et
c’est là le point de divergence principal caractérisant la différence entre les
deux notions en cour d’étude. Le rapprochement quant à lui est flagrant
lorsqu’il s’agit de la notion de propriété et de possession, ou encore le bien
dans sa dimension corporelle ou in corporelle comme on le verra plus loin, dans
les développements qui suivront. 

 

2-     
Les
principaux intervenants dans la mise en œuvre 
du droit foncier marocain

 

a)     
L’Agence
nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie
(ANCFCC)

 

L’agence
en cour d’étude est un établissement public, doté de la personnalité morale et
de l’autonomie financière, placée sous la tutelle de l’Etat et plus précisément
le ministère chargé de l’Agriculture. Elle est régie par la loi n°58-00 portant
création de l’ANCFCC.  Cette dernière a
pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat, les attributions
reconnues par la législation et la réglementation en vigueur à la puissance
publique en matière d’immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et
de cartographie.  Son directeur est nommé
par Dahir, il s’agit actuellement de Monsieur Toufik Charkaoui.Son
organigramme englobe les conservations foncières décentralisées relevant toutes
de l’agence centrale, comme le révèle le schéma suivant :

 

 

 

 

 

 

 

b)     
Les
conservateurs de la propriété foncière

 

Ala
tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété
foncière nommé par le directeur général sur proposition du conservateur général
. Actuellement, et parallèlement au nombre des conservations foncières, il y a
75 conservateurs.

Les
attributions de chaque conservateur sont fixées par l’article 4 de
l’arrêté viziriel du 4 juin 1915 dont on retient principalement :

     
donne
suite aux requêtes d’immatriculation et procéder, s’il y a lieu, à
l’immatriculation des immeubles sur les livres fonciers ;

     
porter
les mentions sur les livres fonciers concernant les droits réels et les charges
foncières constitués sur les immeubles après leurs immatriculation ;

     
conserver
les livres fonciers et mappes foncières cadastrales, ainsi que les actes, plan
et documents relatifs aux immeubles immatriculés ;

     
percevoir
les droits et taxes exigibles pour les divers formalités ;

     
tenir
un registre de dépôt où sont constatées par ordre les réquisitions des
formalités et les remises de pièces, un registre des oppositions, etc. 

 

 

c)      Le conservateur général

 

Le  conservateur général de la propriété
foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle principal d’assurer l’unité de
doctrine administrative dans l’application des textes relatifs au régime
foncier de l’immatriculation. Il s’agit, actuellement du Conservateur Général
Ahmed Chhiti, qui était ancien directeur de la direction de la conservation
foncière (DCF), suite à sa nomination par Dahir.

Ses
attributions sont fixées par le Dahir du 29 décembre 1953.

 

     
Il
contrôle l’exercice des fonctions dont les conservateurs sont chargés par
l’article 4 de l’arrêté viziriel organique du 4 juin 1915 (21 rejeb 1333) ;

     
Il
donne aux conservateurs, qui doivent lui soumettre toutes les questions et
affaires importantes nécessitant une décision de principe, toutes instructions
générales ou particuliers propres à assurer cette unité ;

     
Il
peut évoquer, aux fins de décision, toutes affaires d’immatriculation on
d’opérations subséquentes, soit d’office, soit à la requête des  intéressés.Ses décisions peuvent, dans tous
les cas, faire l’objet du recours judiciaire prévu par l’article 96 de la loi
14-07, modifiant et complétant le  Dahir
susvisé du 12 août 1913 sur 
l’immatriculation  des immeubles.

En
outre, le conservateur général dresse des circulaires aux conservateurs depuis
1917 jusqu’à nos jours, circulaires qui sont considérées comme étant l’une des
principales sources du droit foncier, comme on le verra plus loin. Leur
lecture, comme le souligne le Professeur « Paul Decroux » dans son
livre intitulé « Droit foncier marocain »[2],
révèle les nombreuses difficultés auxquelles ont dû faire face les
conservateurs ainsi que les directives du Conservateur Général pour pallier à
celles-ci[3].

 

 

B-     Caractéristiques
du droit foncier marocain

 

1-     
Un
droit révélant une dualité des régimes juridiques

.

La
dualité  caractérisant le droit  foncier marocain est due à la coexistence de
deux régimes qui sont appelés à composer entre eux. Il s’agit du régime
traditionnel et du régime moderne. 

 

a)      Le
régime traditionnel

 

Celui-ci est régi par  les principes du droit musulman et les
coutumes légales. Il
régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du droit musulman
selon lequel les droits sont consacrés et authentifiés par des actes
adoulaires.

 

Cela
dit, le régime traditionnel comporte plusieurs inconvénients[4]
dont on cite principalement :

      L’absence
de publicité des droits prétendus;

      La
méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l’immeuble
concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et
de l’étendue de droits qui s’y exercent et de leurs véritables détenteurs;

      L’insécurité
des transactions car le droit prétendu existe jusqu’à preuve du contraire,

      La
difficulté d’accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;

      La
faiblesse de l’investissement ;

      La
multitude des litiges entre riverains et d’autres prétendants qui constituent
plus de 50 % des affaires pendantes devant les tribunaux.

      Le
manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs
détenteurs rend le secteur traditionnel d’une “opacité” impropre à la
circulation des biens, à l’investissement et à la modernisation.

Il
convient de signaler, enfin, que,  dans
le régime en cours d’examen, le droit de propriété est fondé, en cas
d’existence de documents écrits probants, soit 
sur : la possession paisible publique, à titre de propriété,
permanente d’une durée supérieure à 10 ans lorsqu’elle est invoquée à
l’encontre d’un tiers, et à 40 ans quand elle est invoquée à l’encontre de
parents; ou encore sur l’acquisition au profit du possesseur au-delà de la
durée précitée.

 

b)     Un
régime  moderne

 

Ils’agit
du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de
1913 et qui est régi, actuellement par la loi 14-07, est caractérisé par la
publicité et la force probante des inscriptions sur les livres fonciers. 

Ce dernier
système présente de nombreux avantages juridiques, topographiques économiques
et sociaux, cependant, il demeure facultatif ce qui entrave sa généralisation.
Parmi les avantages, on peut citer :

     
Il a un
effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure
d’immatriculation;

      Chaque
immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C’est le
titre foncier qui constitue pratiquement l’état civil de la propriété et lui
donne un nouveau départ ;

     
Le titre
foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;

      Les droits
inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les
parties, vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux; Tout droit acquis doit
être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute
usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture dans la chaîne
des  inscriptions, l’accès au crédit et à
l’investissement, etc.

Nous
constatons la présence côte à côte de deux régimes dont l’un malgré ses
défauts, préserve l’intimité des propriétaires, et l’autre, malgré ses
qualités, dévoile à tout venant des données qui devraient être personnelles et
confidentielles.

 

2-     
Un
droit consacrant une variété de statuts fonciers

 

L’espace
foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la
stabilité et les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements
sur le long terme:

 

·        
Le Melk,
largement prédominant : c’est undroit de propriété, qui porte
essentiellement sur les immeubles (la terre). Les règles s’y appliquant
trouvent leur origine dans le droit musulman, rite malékite, règles  à la mise en œuvre desquelles  le colonisateur ne s’opposera pas,  puisque son intervention en la matière se
limitera à l’adoption de quelques dispositions légales, celles relatives à la
procédure d’établissement des actes de propriété[5].

Les auteurs musulmans
classiques considèrent  un tel droit
comme relevant de la pleine propriété privative, que celle-ci soit individuelle
ou familiale, avec ou sans indivision.

      Les
immeubles domaniaux possédées par l’Etat, personne morale de droit public,
classés en Domaine Public (rues, plages, ports,…), Privé (provenant des
acquisitions à l’amiable, expropriation, confiscation…) et Forestier (forets,
dunes, …), et représentent 270.000 hectares (3% de la SAU);

      Les terres
collectives appartenant en pleine propriété et dans l’indivision à l’ensemble
de la collectivité ethnique concentrée et les terres guich

      Les terres
habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la
jouissance profitent aux catégories de bénéficiaires qu’il désigne, elles se
caractérisent par plusieurs type (public, de famille, et zaouia) et font
l’objet, en général, de location de courte durée.

      Ces
différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis
au régime de l’immatriculation foncière.

 

En
conclusion, on peut dire que le système foncier au Maroc malgré sa complexité
et la diversité de ses statuts qui lui requiert une rigidité, constitue un
facteur de développement social économique durable.

La
coexistence des deux régimes, traditionnel et moderne, à permit de maîtriser le
foncier pour tout le territoire puisque le régime de l’immatriculation foncier
n’est pas généralisé sur tout le territoire. Les différents statuts fonciers
fond parti du patrimoine socioculturel du pays.

 

3-     
Un droit important et complexe

IL sécurise le droit de propriété tel que garanti par la
Constitution et les textes en vigueur tout en  diminuant les litiges grâce
à la précision apportée par l’immatriculation foncière. Il permet enfin à
l’Etat une meilleure connaissance des structures foncières. De ce fait,
immatriculer une propriété, c’est la rendre liquide ; voire lui attribuer une
valeur financière afin de faciliter l’accès aux emprunts bancaires par le biais
d’hypothèques.

 

II-                 
Historique de la construction du droit
foncier marocain

 

La législation
foncière Marocaine s’étale sur trois périodes :

 

Ø 
Avant 1912

Ø 
De 1912 à 1956 / régime du protectorat

Ø 
Depuis 1956 / sous l’indépendance

 

A-   
Période précoloniale

La
propriété immobilière privée dite « MELK » et les droits réels qui en dérivent
ne faisaient seulement l’objet que d’acte dit : « adoulaire », par lequel les
deux adouls rédacteurs instrumentaires, consignaient le témoignage individuel
ou collectif (LAFIF) des parties, relatif à l’immeuble concerné, sans aucune
quelconque garantie, ni sécurité  de
publicité, d’où les conflits nombreux, innombrables, longs et coûteux.

Ces actes
obéissaient quant au fond au seul droit musulman d’essence coranique.

 

B-    Période coloniale

L’établissement du protectorat français au
centre, espagnol au Nord et au sud, et international à Tanger, a été marqué par
la mise en place des réformes inspirées des réglementations internationales,
expérimentées dans la plupart des pays européens, et plus particulièrement
l’acte « TORRENS », du nom de son auteur Robert TORRENS alors  gouverneur général d’Australie. L’idée
fondamentalement retenue, dans la réforme consistait à créer au Maroc, un «
livre foncier » véritable état civil de la propriété foncière, visant son
individualisation tant topographiquement que juridiquement tout en respectant
les régimes déjà existant (droit musulman, hébraïque, coutumier, etc.). La
législation foncière fut instituée par deux Dahirs :

·        
Le Dahir du 12
Aout 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles

·        
Le Dahir du 2
juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

 

C-   
Période postcoloniale

 

Sous
l’indépendance, le régime foncier précité s’est amélioré au fil des jours du
fait de la compatibilité de ses principes avec ceux du droit musulman
préexistants, avec le tempérament tolérant des marocains, à leurs besoins de
sécurité, et de libre circulation des biens .La législation foncière, édictée
sous l’indépendance, s’est marquée par un caractère moderne et surtout « social
» marquant ainsi l’importance de l’intérêt public.

 

III-              
Les sources du droit foncier marocain

 

 

A-     Les sources formelles

 

1-     
Le droit traditionnel :

 

Celui-ci
comporte essentiellement le droit musulman, 
le droit hébraïque et la coutume. Cette dernière ne sera traitée que
plus tard puisqu’elle est considérée comme étant une source informelle.

 

a)     
Le
droit musulman

 

Le
droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain, allant du
transfert de propriété  par voie successorale jusqu’aux
immeubles non-immatriculés dit « Melk » en passant par certains droit
tel que le droit de Chefaa[6].
Précisément, c’est le rite Malékite qui s’applique tel que les cadis du Maroc
l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.

 

b)     
Le
droit hébraïque

 

Comme
dans la plupart des pays où il y a des communautés juives, la population juive
marocaine a constamment travaillé pour combiner la loi hébraïque avec la loi
marocaine et pouvoir échapper de ce fait à certaines règles du droit musulman
touchant par exemple à l’héritage.

 

2-     
Le droit moderne

 

Celui-ci peut
être de source nationale ou internationale.

 

 

a)     
Sources
nationales

 

·        
Les
textes d’origine législative

 

Ø  La constitution : l’article15
de la constitution prévoit des principes fondamentaux touchant au foncier:

–         
Le
droit de propriété et la liberté d’entreprendre demeurent garantis.

–         
La
loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement
économique et social de la Nation en dictent la nécessité.

–         
Il
ne peut être procédé à expropriation que dans les formes prévues par la loi.

 

Ø 
Les
lois 

 

On peut
citer principalement :

 

–         
La
loi 14-07 sur l’immatriculation foncière ;

–         
La
loi 39-08 sur les droits réels (version arabe) ;

–         
Loi
58-00 portant création de l’ANCFCC du 13 juin 2002 ;

–         
Le
Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle et les attributions du conservateur
général de la propriété foncière ;

–         
Le
Dahir portant loi 173-163 du 31 mai 1973 relatif à l’établissement et à la
conservation du cadastre national ;

–         
Le
Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles tel qu’il a
été modifié ;

–         
La
loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

–         
Le
DOC de 1913

 

 

·        
Les
textes d’origine réglementaire

 

Ce
sont un ensemble d’actes pris par le gouvernement ou des décisions prises par
le pouvoir exécutif et des autorités administratives. Ils interviennent dans
les domaines pour lesquels la loi foncière ne se prononce pas, lorsqu’ elle est
incomplète, imprécise ou afin de faciliter son exécution. On en cite principalement :

 

Ø  Les circulaires émanant
du conservateur général : Ceux-ci se ramènent
principalement aux circulaires et aux notes de service, qui sont des textes permettant aux autorités administratives d’informer leurs
services ou d’adresser des instructions spécifiques. Dans le cas d’espèce, il
s’agit de celles émises par le conservateur général,  aux conservateurs des services extérieurs de
la conservation foncière, visant à leurs donner les instructions nécessaires
dans l’exercice de leurs fonctions. Depuis 1917 jusqu’à aujourd’hui plus de 400
circulaires ont été émises et plus de 1200 notes de services[7].

 

Ø  Lesdécret : On peut
présenter comme exemple

–         
Décret
d’application n°2-00-913 pris pour l’application de la loi 58-00 portant
création de l’ANCFCC ;

–         
Décret  n°2-97-358 du 30 juin 1997 fixant le tarif
des droits de la conservation foncière.

 

Ø  Les arrêtés :
pris par les ministres, et les Vizirs auparavant en fonction de leurs
attributions. On cite principalement :

–         
Arrêté viziriel du 4 juin 2015 portant réglementation sur le
service de la conservation foncière ;

–         
Arrêté viziriel du 13 décembre 1941 réglementant les formalités et
conditions de l’adjudication des locations à long terme de terres collectives

 

b)      Sources internationales

Il s’agit, principalement de la Déclaration Universelle des Droit
de l’Homme des Nations-Unies de 1948, signée et ratifiée par le Maroc. Son
article 17 prévoit dans son alinéa 1 : « Toute personne, aussi bien
seule qu’en collectivité a droit à la propriété ».Son deuxième alinéa
prévoit lui que : « Nul ne peut être arbitrairement privé de sa
propriété ».

 

B-     Les
sources informelles

 

Les
traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont
également leur place dans la construction du droit ainsi que l’ensemble des
décisions rendues par les juges.

 

1-     
La coutume

 

Se
dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de
traditions, d’usages répétés et de principes respectés pendant des générations.

Elle
trouve son origine  dans la structure patriarcale de la société bien avant
la pénétration de l’islam. Elle constitue une source importante du droit
foncier au Maroc et elle est à l’origine de plusieurs types de droits tels que
le droit de « Guelza », le droit de Gza »et  le droit de « Zina » et le droit
« Houa », réputés être des droit coutumiers. Rappelons que ceux-ci
feront l’objet de clarifications au cour des développements qui suivront.

 

2-     
La jurisprudence

.

La jurisprudence désigne l’ensemble des décisions de justice relatives à une question juridique donnée
relevant du droit foncier. Il s’agit donc de décisions précédemment rendues,
qui illustrent comment un problème juridique foncier a été résolu.

Cette source de droit a largement inspiré le législateur
marocain dans l’adoption de la nouvelle loi 14-07 relative à l’immatriculation
foncière.

 

Partie  1 : Objet du droit foncier

 

Entreprendre l’étude de l’objet du
droit foncier marocain revient, somme toute, à entreprendre celle des biens qui
en constituent le socle.

Les biens en cause s’entendent de
closes dites corporelles qui servent à l’usage de l’homme, aux yeux duquel  elles ont une utilité et une valeur et sont,
par là même, suceptibles d’appropriation et de circulation entre indiidus, eu
égard à la possibilité de leur transmission et aliénation[8].

Quiplus est, le terme de
« biens » s’entend des droits pouvant porter sur les choses, droits
considérées comme biens incorporels, en raison de leur narure immatérielle et,
donc, abstraite, et cela même lorsqu’ils parvienent à emprunter à l’objet sur
lequel ils portent son  caractére de
meuble ou immeuble[9].Le doit de propriété lui,
lui, échappe à cette régle. Il est considéré, traditionnelleme, comme un bien
corporel, en vertu de son incorporation à l’objet sur lequel il porte. Son
étude doit, cependant, intervenir en même temps que celle des autres droits, de
manière à éviter la dispersion  de
questions relevant de la même catégorie juridique, celle connue sous le nom de
droits réels, à la tête desquels elle figure et que la loi n°39-08, promulguée
par le Dahir n° 1-11-178 du  28 novembre
2011, réunira en un corp unique appelé code des droits réels (CDR)[10],
dont l’application interviendra à partir du 24 mai 2012.

Ceci posé, force est d’observer que la
seconde signification u mot « biens » suggére que les choses n’ont
point de valeur par elles-mêmes.

Elles ne sont génératrices d’utilité
que grâce aux droits qu’elles sont, éventuellement, capables de faire naître.
Ce sont, en définitive, ces droits qui présentent une valeur et méritent, de ce
fait, l’appelation de « biens.

On en déduit, écrit Alex Weill, que
« les termes ‘’biens’’ et ‘’droits’’ peuvent pratiquement être considérés
comme synonymes »[11].

L’étude en cours procéde de deux
acceptions du terme « biens », dont il vient d’être rendu compte.
Deux chapitres lui seront consacrés relatifs le premier aux biens corporels
soumis au droit foncier marocain, le second aux biens soumis à celui(ci et se présentant
sous forme de droits.

 

 

 

 

 

 

Chapitre 1 : Les biens soumis au droit foncier marocain

 

 

René
Savatier percoit ce type de biens comme étant : « des biens concrets,
avec leurs particularités spéciales, leur situation par rapport à d’autres
biens, leur fertilité, toutes convenances pratiques qu’ils offrent ou n’offrent
pas, sans oublier leur charme et le poids des souvenirs qui s’y attachents[12].

A quoi
nous font penser de tels propos sinon à ces choses qui nous entourent et
peuplent notre univers que sont les biens meubles et immeubles. Sans doute,
ceux-ci intéressent, tous deux, le droit foncier marocain, mais nullement au
même degré.

Seuls
les seconds semblent occuper le devant de la scène, le cœur de ses
préocupations. On ne doit pas s’en étonner : le législateur marocain
n’évoque les premiers que de facon « incidente ou fragmentaire »[13], en raison très certainement
du peu de place qui leur est fait par le droit musulman, comme on le verra plus
loin, ce qui explique, d’ailleurs la non consécration par la législation
marocaine d’une classification des biens meubles, contrairement à celle  de la France, oû l’article 527 du code civil
et la jurisprudence en ont bien prévu, encouragé en cela par le principe
général posé par l’article  516 du code
précité concernant la distinction de tous les biens en meubles et immeubles, distinction
qui fqit, encore une fois, défaut au droit marocain, pour le même motif que
précédemment.

La
priorité donnée aux biens immeubles qui vient d’être mise en relief a besoin
d’une plus ample clarification, avant de tenter de rendre compte des
différentes catégories d’immeubles.

 

 

 

 

 

Paragraphe
– 1 : Les biens inclus (biens immeubles)

 

 

Les biens immeubles sont au cœur du droit foncier
marocain. Ils ont un caractére précieux qui impiqueaue ceux-ci bénéficient d’un
régime de protection différent de celui des biens non jugés comme tels, comme
on le verra polus à propos des biens meubles. Avant de rendre compte de cet
aspect, il convient d’étudier la notion du bien immeuble et de se pencher sur
ses classifications.

 

 

A-     La
notion du bien immeuble

 

 

1)      Définition du bien immeuble

 

 

Un bien immobilier désigne
un bien qui est par définition immobile (maisons, appartements, terrains,
immeubles, bâtiments à usage artisanal, commercial, D’après la loi, il existe
trois types de biens immobiliers avec les immeubles par nature, par destination
et par l’objet auxquels ils s’appliquent.

On distingue
le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas.
L’« immobilier » peut donc concerner :

     
un terrain nu, c’est-à-dire sans construction, (aussi appelé « foncier »).

     
un bâtiment ou une partie d’un bâtiment quel qu’en soit l’usage (Un bâtiment peut
avoir de nombreux usages : habitation, bureaux, stockage, industriel ou encore usage mixte)[14].

 

2)     
Le bien immeuble perçu comme patrimoine uni et
diversifié

 

·         
C’est une
universalité juridique

Le
patrimoine est un ensemble de droits ou biens5 (à l’actif) et d’obligations ou
dettes (au passif). Or l’universalité de cet ensemble signifie que l’ensemble
des éléments de l’actif répond de l’ensemble des éléments du passif.

Cela
explique que les créanciers chirographaires (ceux qui n’ont aucune sûreté
réelle sur un bien en particulier), ont un droit de gage général sur le
patrimoine de leur débiteur. En d’autres termes, faute de droit particulier sur
un bien déterminé (par exemple un gage sur tel meuble ou une hypothèque sur tel
immeuble), ils ont un droit sur tout l’actif du patrimoine.

Autre
conséquence : lorsqu’une personne décède, ses ayant causes héritent en principe
des droits et obligations de leur auteur (on parle de transmission
universelle).

Les
caractères ordinaires des éléments du patrimoine sont au nombre de trois :

·         
Ils sont
cessibles entre vifs : on peut les aliéner, par vente, donation ou échange;

·         
Ils sont
transmissibles à cause de mort : succession, legs ;

·         
Ils sont
saisissables : si le débiteur n’exécute pas ses obligations, ses biens peuvent
être saisis par un créancier.

La
question est de savoir dans quelle mesure ces traits caractéristiques se
reportent sur les biens et non pas seulement sur l’ensemble.

Le
patrimoine est donc une émanation de la personnalité. Il faudra donc en tirer
un certain nombre de conséquences.

     
C’est un
lien avec la personne

En outre,
le patrimoine est « une émanation de la personnalité ». En conséquence :

– Seules
les personnes (physiques ou morales) ont un patrimoine, ce qui explique que les
fondations dépourvues de personnalité morale ne peuvent prétendre à un
patrimoine.

– Toute
personne a un patrimoine, même si le passif est très supérieur à l’actif. Le
patrimoine est lié à l’existence de la personne juridique.

– Toute
personne n’a qu’un patrimoine et ce patrimoine est donc indivisible[15].

 

 

B-     Classifications
des biens immeubles

 

1)     Classification
classique

 

a-     
Les immeubles par nature

Les
fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature. Or, ce n’est que le
sol qui est immeuble par nature. Ici, les bâtiments sont immeubles par
accession.

Il
peut se poser certaines questions, comme celles de savoir ce qu’est une
éolienne. Ce n’est en tous cas pas un bien immobilier par nature.

b-     
Les immeubles par destination

Le
bien meuble est considéré comme immeuble à titre accessoire de l’immeuble
auquel il se rattache. Il s’agit des meubles nécessaires à l’exploitation de ce
dernier et auquel ils seront indissociables.

 

c-     
Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent

Les
droits immobiliers sont immobiliers. L’objet du droit étant immobilier, la
nature immobilière réagit sur le droit. Tel le cas de l’usufruit des valeurs
immobilières, des servitudes ou services fonciers, et des actions tendant à
revendiquer un immeuble.

Par
conséquent, pour rendre opposable ces trois catégories, il faut les publier,
comme s’il s’agissait de la propriété d’un immeuble.

 

2)    
Classification par leur nature

 

a-     
La
nature corporelle ou incorporelle des biens

 

On est en
présence d’une distinction assez évidente. Pour la plupart des gens, le bien et
son corps sont confondus. On considère qu’est un bien une chose qui a un corps.
Certains auteurs ont pu considérer que s’il n’y avait pas de corps, on ne
serait pas en présence d’un bien[16].

Un bien
corporel est un bien qui a une consistance, que l’on peut saisir à
la main. On trouve toutes les choses de la nature, et toutes les choses créées
par l’homme. Dès lors il peut exister des biens corporels sans maître, alors
que les biens incorporels, notamment les œuvres de l’esprit, ne peuvent pas
exister sans maître.

Les resnulliussont
des choses sans maître, dont on peut devenir propriétaire par occupation.

Les resderelictaesont
des choses abandonnées. C’est une chose sans maître, dont l’ancien maître a eu
la volonté d’abandon de la propriété. Si en revanche c’est une perte, l’emprise
matérielle a disparu mais la volonté d’abandon n’existe pas. Concernant l’épave
et le trésor, il y a un régime particulier pour les choses perdues ou
découvertes.

Les biens
incorporels, ce sont en fait les droits. Ces droits consistent en un
rapport juridique entre deux personnes déterminées ou déterminables. On va
trouver dans ces rapports des droits personnels ou des droits réels.

Les droits
personnels sont les droits de créance, qui s’exercent au profit d’une personne
contre une autre personne. Le risque d’exécution est plus fort, puisque l’inexécution
de quelqu’un est toujours possible.

Les droits
personnels sont des biens incorporels, qui figurent à l’actif du patrimoine.
Ils peuvent être transmis, ils peuvent être utilisés à titre de garantie.
Encore une fois, toute la doctrine a discuté cette notion jusqu’à la fin du 20e
siècle.

Aujourd’hui,
on va avoir des mécanismes spécifiques pour faire circuler une créance.

Les droits
réels sont les droits sur la chose d’autrui. Autrement dit, la propriété n’est
pas un droit réel : ça n’a pas de sens. Par exemple, on trouve l’usufruit, les
servitudes, les droits du fiduciaire sur le patrimoine… Le droit de propriété
n’a de sens qu’à l’égard des autres. La propriété est donc un mécanisme, un
lien d’appropriation de droits personnels, de droits réels, et de droits de
propriété.

Derrière
un droit réel, il y a deux éléments caractéristiques : un droit de suite, et un
droit de préférence. Il est absurde de dire que la propriété confère un droit
de suite et un droit de préférence pourtant. Ainsi, le droit de suite et le
droit de préférence n’ont de sens que dans le cadre d’un droit réel.

Concernant
les propriétés incorporelles, il faut évoquer les clientèles, à la fois
civiles et commerciales :

ü  les clientèles commerciales toutefois, il y a une
réglementation plus ferme, puisque le régime dufonds de commerce comprend sa
clientèle. Concernant la clientèle civile, il est difficile de mettre en œuvre
ce  concept reconnu par le droit. Il est
difficile de vendre une clientèle civile, puisqu’il n’y a pas de registre civil.

ü  les offices ministériels, il s’agit d’une
propriété incorporelle, en ce sens que le bénéficiaire du droit d’exploitation
est titulaire d’une propriété dans son patrimoine.

ü  les universalités, de fait ou de droit, leur
intérêt est de voir comment elles transforment le traitement juridique des
éléments le composant de l’universalité elle-même. C’est un ensemble de biens
qui sont constitutifs d’un bien distinct.

 

 

 

b-     
Classification
quant à leur valeur juridique

 

Le régime foncier est dual au Maroc
car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel qu’est le droit
musulman et le droit contemporain, inspiré par le régime juridique occidental
tels que le droit autrichien ou encore le droit napoléonien (français).

De ce fait,
il est fort de constater la multitude de natures juridiques existantes,
relatives aux origines  des biens que l’on peut acquérir au Maroc.

Certains
biens sont encore régis par les   normes du droit traditionnel, comme
on l’a clairement étudié, nécessitant une procédure particulière afin de les
soumettre au nouveau régime, garant de la propriété  privée.

 Voici
les différents types de biens présents au Maroc:

– le bien
« guiche »

Il s’agit
de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans
aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ”guiche”
appartient toujours à l’Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En
pratique, un bien ”guiche” ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier
d’un droit de jouissance, par le biais de la location. 

– Les biens
appartenant au domaine public:

Il existe
des terres appartenant au domaine public marocain, c’est à dire à l’Etat. Ce
sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes où la
construction y est interdit pour des raisons de protection de l’environnement
ou bien utilisés par les services publics ou encore des terrains réservés pour
la réalisation de projets menés par l’Etat. En général, ces biens sont
inaliénables.

– Le bien dit
”Melkia”:

C’est un
acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls
sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Autrefois, les
adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrale dans les
villages. Cette pratique coutumière consiste à ce que l’adoul recense chaque
propriété et les propriétaires s’y afférents, sur un registre inscrit au
tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des
biens ”Melkia” par cette pratique. Mais cette dernière n’est pas ouverte aux
étrangers, aux non marocains même si ceux-ci résident au Maroc. 

De plus, cet
acte juridique est assez imprécis sur les éléments relatifs à la propriété
(surface, bornage, situation…).

Un bien dit
”Melkia” est donc un bien qui n’est pas titré, c’est à dire qu’il n’est pas
inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut donc acquérir un bien dit
”Melkia”, mais il devra le faire enregistrer à la Conservation Foncière
(similaire au Bureau de la Conservation des Hypothèques que nous retrouvons en
France).La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien,
qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage,
immatriculation).

– Le bien titré ou le
titre foncier :

Les biens
titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la
Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés
(surfaces, limites du terrain, servitudes, situation…). Le titre foncier est
un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à
lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et inattaquable.

 Il
annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n’y serait pas mentionné.
Le titre porte un numéro d’ordre et un nom particulier et le plan de l’immeuble
y est annexé. Ce titre foncier est régi par l’article 62 du Dahir de 1913.
Notre agence vous propose exclusivement des biens déjà titrés ou en
réquisition, c’est à dire en cours de titrage.

– Les
terrains agricoles :

Il est
impossible pour les étrangers d’acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette
acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en
obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole.

 

3-      Classification
quant à l’existence du bien

 

Pour
approprier quelque chose, il faut qu’elle existe. Toutefois, est ce qu’on peut
vendre quelque chose quin’existe pas ? Oui, on peut, il s’agira d’une chose
future.

 

Le DOC et
la loi sur la VEFA affirme que les choses futures peuvent être l’objet
d’obligations.

On peut
prévoir aujourd’hui une obligation portant sur un bien futur. Ceci a toutefois
une conséquence dans notre système juridique : si on rédige un contrat portant
sur la création d’un bien à venir (VEFA), il y a toute une série de
conséquences. La plus importante porte sur le transfert de propriété. Quand on
vend une chose future, on en devient propriétaire à la création uniquement.
Tant que la chose n’est pas créée, on est dans une obligation de faire, et non
pas une obligation de livrer.

En droit
civil, on ne force pas l’exécution. On compense avec des dommages et intérêts.
Toutefois, il y a une solution, à savoir l’astreinte. Il est intéressant de
prévoir cette astreinte dans l’acte authentique, car celui-ci a force
exécutoire (sous réserve de ne pas oublier le paragraphe « force exécutoire »
en fin d’acte).

 

Paragraphe-2 : Les biens exclus (les biens meubles)

 

Pour pouvoir 
mieux cerner le bien meuble, il faut le distinguer de du bien meuble.
C’est pour cela qu’il convient à présent d’étudier la notion de meuble et ses
différentes classifications.

 

A-    
Signification de bien meuble

Le vocable
« Meuble » est à la fois un adjectif et un substantif. En fait
lorsqu’on dit d’un objet que c’est un « meuble » on utilise un
raccourci pour dire un « bien meuble » c’est-à-dire que l’on peut le
déplacer d’un endroit dans un autre sans le modifier ou le détruire[17]. Le droit
divise les meubles en, d’une part, les “meubles corporels” qui
comprennent tout objet concret dont l’existence peut être appréhendé par les
sens et qui sont susceptibles de déplacement : un véhicule, des animaux, du
mobilier, et d’autre part, les “meubles incorporels” qui comprennent
notamment, les titres représentant des droits, les
clientèles, le droit
au bail, les droits de la propriété
intellectuelle et les
actions
judiciairesqui s’y rattachent.

Dans le langage de la
technique juridique, les pièces de mobilier qui garnissent les habitations ou
les bureaux des entreprises (tables. bibliothèques, lits, rideaux, etc.) sont dites
“meubles meublants”.

 

B-     Classification des biens
meubles

 

1-     
Les meubles par nature

 

Sont
meubles par leur nature les corps qui peuvent se déplacer d’un point à un autre.

Dès
que les meubles ont une certaine stabilité ou une certaine valeur, on leur
donne un régime juridique qui s’éloigne du régime juridique des meubles pour se
rapprocher de celui des immeubles (aéronefs, bateaux (plaisance), navires
(professionnels)…), ceci pour leur donner une sécurité juridique qui se
rapproche de celle portant sur les transactions immobilières.

La
particularité du régime des biens meubles par nature, c’est un régime peu
formaliste, dans le mode d’acquisition et sa preuve. Ce régime est fondé sur
l’apparence, et la nécessité d’une transaction rapide : d’où le rôle dévolu à
la possession. Or, c’est un peu artificiel pour les meubles incorporels. Même
si la monnaie scripturale demeure un bien meuble, son régime juridique ne sera
pas exactement le même que pour un bien meuble corporel. Il y a toutefois une
présomption de propriété des sommes figurant sur un compte pour le titulaire du
compte.

Les
mécanismes sont donc finalement assez cohérents, assez simples.

Il
y a une distinction dans les biens meubles : il s’agit des meubles meublant.
Cela a un intérêt, du point de vue fiscal, et du point de vue des sûretés : un
privilège immobilier, une sûreté va pouvoir s’étendre aux meubles meublants.
Lorsque la loi l’envisage, cela peut déterminer l’assiette d’un droit.

Par
exemple, le bailleur d’un bien immobilier a un privilège dont l’assiette porte
sur les meubles meublant le bien loué. Il y a donc un intérêt attaché à la
catégorie « meubles meublants ». La limite est posée toutefois par les meubles
nécessaires pour occuper l’espace.

Du
point de vue fiscal, dans les successions, il y a un forfait pour les meubles
meublants. On ne va pas tous les évaluer, on va entrer, si on le souhaite, dans
le forfait « meubles meublants ».

Par
exemple, si on hérite d’une maison dans laquelle il y a une collection de
tableaux, il faut se demande s’il s’agit d’une universalité ou de meubles
meublants attachés à la maison.

 

2-     
Les meubles par anticipation

C’est
une catégorie que l’on ne trouve pas par la loi, mais qui est prévue par la
jurisprudence : c’est le mouvement inverse de l’immeuble par destination. Il
s’agit des immeubles qui vont devenir meubles.

Si
on les considère comme des immeubles tant que la pomme est attachée à l’arbre,
ça veut dire que la vente est une vente immobilière. C’est un peu compliqué
pour vendre des pommes. Le fait d’anticiper permet tout simplement d’utiliser
aujourd’hui le régime peu formaliste et souple de la vente d’un bien mobilier
alors que le bien est immobilier.

3-     
 Les droits
mobiliers

Certains
biens sont mobiliers par détermination de la loi, comme les actions ou effets
dans les compagnies de finance, etc. Il s’agit des titres de société
commerciale.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre
2 : Les droits susceptibles de grever les biens en examen

 

 

 

Les droits réels

 

·       
Régime
général des droits réels

 

Le droit
réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une
chose et s’impose au respect de tous, autrement dit, il a un effet absolu. Il
confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer
par l’intermédiaire d’une autre personne, par exemple le droit de propriété, le
droit d’usufruit.

On
distingue entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.

Ø  Les droits réels principaux sont les droits  qui existent indépendamment de tout droit de
créance, et donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement d’une
chose tout ou partie de son utilité économique. Le droit de propriété est le
droit réel principal auquel s’ajoutent ses démembrements en l’occurrence le
droit d’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, le droit de superficie qui
est un droit sur les plantations et constructions, le droit d’emphytéose qui
est un droit de jouissance de longue durée, comme on le verra plus loin et
enfin les servitudes qui est une charge d’exploitation d’un fond par un autre.

Ø  Les droits réels accessoires ou les suretés réelles
sont les droits réels liés à l’existence d’une créance dont ils garantissent le
recouvrement. Les droits accessoires confèrent à leur titulaire un droit de
suite et un droit de préférence.

–         
Le droit
de suite permet au titulaire du droit réel d’exercer son droit sur le bien en
quelque main qu’il passe.

–         
Le droit
de préférence signifie que le titulaire du droit réel peut faire vendre le
bien    sur lequel porte son droit et
être payé par préférence aux autres créanciers du débiteur qui ne sont pas
titulaires d’un droit analogue.

 

 

 

 

S-1 : Les droits
réels principaux

 

Il s’agit non seulement du droit de propriété (Pargraphe1),
mais également de ses démembrements (paragraphe2).

 

 

 

Paragraphe 1 / Le droit de propriété

 

Une étude de la notion de propriété (A) s’impose
avant de tenter d’éclairer les modes d’acquisition du droit réel en cour
d’étude (B).

 

A-    
La
notion de droit de propriété

 

1-     
Signification de la propriété

 

La
relation de propriété peut être considérée comme l’appropriation de l’utilité
des choses. Lorsqu’on présente la propriété sous cet angle, on est
nécessairement confronté à l’aspect économique de la propriété.
D’une certaine manière, on est face à un aspect très fonctionnel.

S’approprier l’utilité des choses, cela implique d’une part
de s’opposer à ce que quelqu’un d’autre utilise la chose, et d’autre part que
l’on peut revendiquer l’exercice de toutes les utilités. C’est bien la notion
de propriété  C’est là qu’on voit aussi
la distinction : quand on a une créance, on a un sujet de droit qui a une
relation de propriété avec un droit de créance. Si on est propriétaire, ça veut
dire qu’on peut s’opposer à ce que quiconque d’autre utilise cette créance, et
qu’on peut revendiquer la plénitude des utilités attachées à cette créance
(exécution forcée, etc…). Cela ne veut pas dire que le rapport entre sujet de
droit créancier et sujet de droit débiteur est une relation de propriété. La
relativité et les limites des prérogatives vont dépendre de l’objet du droit
dont on est propriétaire.

C’est pour
ça qu’on pose le principe que la propriété est une relation de principe,
entre une personne et les biens (en retenant que les biens sont des
droits).

Cette
relation de principe déploie ses effets soit face à une personne, comme la
propriété individuelle, soit face à un ensemble de personnes, par la
copropriété, comme on le verra plus loin.

La
relation de principe de la propriété s’oppose aux droits réels, tels
qu’indiqués plus haut, car les droits réels sont un mode exceptionnel
d’appréhension des choses déjà appropriées. Dans le cadre d’un droit réel, cela
permet au titulaire d’un droit réel de jouir de certaines utilités d’une chose,
laquelle est la propriété de quelqu’un d’autre.

La
propriété se distingue d’un droit réel, car en réalité, le droit que l’on tire
de la reconnaissance d’un droit réel est distinct de la propriété. Si on
distingue les deux, on voit qu’on peut être propriétaire d’un droit réel. Un
usufruitier peut céder ou nantir son usufruit. Les prérogatives tirées d’un
droit réel sont de celles tirées de la propriété[18].

 

 

2-     
La relation de
propriété : un droit absolu sur une chose

 

La
propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens
le plus répandu. Mais si on suit une autre acception du terme de propriété,
d’une façon objective, c’est le bien envisagé dans sa situation privative.

Dans un
sens objectif, la propriété n’est pas un droit subjectif, puisque c’est la chose
elle-même. C’est pour ça qu’il faut considérer la propriété comme un pouvoir.
Ce qui est important dans la propriété, ce sont les attributs qu’elle confère.

Si la
propriété est un pouvoir, elle devient simplement la technique de base qui
permet d’appréhender l’ensemble des utilités des choses qu’il y a autour de
nous. Dans ce cas, on peut dire que la jouissance (الاستغلال),
l’usage(الاستعمال) ainsi que la disposition (التصرف)
de la propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.

 

 

 

3-     
Les types de
propriétés

 

La propriété peut être individuelle comme elle peut être
collective

 

a-     
La propriété individuelle (privée)

La propriété privée
correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de manière
propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il
s’agit de la propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs
personnes privées, ou encore à une entreprise ou personne morale.

La déclaration universelle
des droits de l’homme dispose que « toute personne, aussi bien seule qu’en
collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de
sa propriété ».

 

b-     
La propriété collective

 

A cote de
la propriété individuelle, la propriété collective constitue un mode
exceptionnel d’appropriation des biens. Il existe deux formes de propriété
collective, à  savoir : l’indivision
et la copropriété.

·        
L’indivision : c’est un régime de propriété
collective, régi par le DOC, qui peut porter sur une chose ou un droit, et dont
l’origine peut être légale (héritage) ou volontaire (bien acheté dans
l’indivision)[19].
Chaque indivisaire a des droits indivis dans le bien. Ces droits ne portent pas
sur une fraction spécifique mais sur une fraction non individualisée appelée quote-part, étant bien
noté que cette dernière peut être déterminée ou indéterminée, égale ou
variable. 

Il faut rappeler, qu’en cas de
vente d’une quote-part, la loi reconnait un droit de chefâa[20]
aux  indivisaires.

·        
La copropriété collective : le
législateur marocain a organisé un mode particulier de la propriété collective
régie par les dispositions de la loi 18.00 relative au statut de la copropriété
des immeubles bâtis. Cette loi s’applique à la propriété des immeubles bâtis,
non immatriculés, en cours d’immatriculation ou immatriculés, divisés par
appartements ou étages ou locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs
personnes, est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une
quote-part des parties communes. Elle s’applique également aux ensembles
immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations
contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision
à l’ensemble des copropriétaires.

     
Les
parties privatives des immeubles sont les parties bâties appartenant à chaque
propriétaire dans le but d’en jouir individuellement et qui sont sa propriété
exclusive.

     
Les
parties communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à
la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou à certains d’entre eux.

Enfin, rappelons que dans l’indivision le bien est indivis dans sa
totalité et la propriété collective peut toujours se transformer en propriété
individuelle par le partage. Par contre dans la copropriété, le bien est divisé
en lot comportant une partie divise, propriété individuelle (appartement,
escalier, jardin) et qui ne peut pas faire l’objet d’un partage.

 

 

B-     Les modes d’acquisition de la propriété
immobilière 

 

1-     
Acquisition
par libre consentement

 

Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il  est régi par les dispositions du DOC, et
obéit aux mêmes règles et principes dont principalement le principe de la
liberté contractuelle [21]et
le principe de l’instantanéité du transfert .Il faut toutefois faire remarquer,
que l’article 12 de la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité, tout
acte relatif au transfert de propriété ou de la constitution, du transfert, de
la modification d’un droit réel ou de l’extinction dudit droit, doit être
établi par acte authentique (notarié ou adulaire), ou par acte ayant date
certaine dressé par un avocat agréé près de la Cour suprême ou par un
professionnel appartenant à une profession légale et règlementée, autorisée à
dresser ces actes par la loi régissant ladite profession et dont la liste
nominative est fixée annuellement par le ministre de la justice.

Ce type d’acquisition peut être fait également par donation,
qui elle peut se faire uniquement au moyen d’un acte adulaire.

 

 

2-     
Acquisition
par l’effet de la loi

 

En dehors de la voie successorale, la loi accorde dans certains cas le
droit de préemption permettant d’acquérir en priorité la propriété.Celui-ci
est le droit reconnu à tout indivisaire d’une indivision, d’acquérir la
quote-part vendue par un autre indivisaire en se substituant à l’acquéreur
moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du
contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente. C’est
l’équivalent du droit de chefâa lorsqu’il porte sur des immeubles non
immatriculés ou sur des droits réels immobiliers.

 

3-     
Acquisition par
Expropriation

 

Compte tenu du fait que l’Etat  et les collectivités, agissant
dans le cadre de l’intérêt général et de l’utilité publique, pour réaliser des
projets économiques, sociales, etc. bénéficient dans les limites fixées par la
loi, du privilège de la puissance publique, sans lequel elle ne peut pas disposer
de terrains privés pour satisfaire ses multiples demandes. C’est ainsi que la
loi les place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit
d’occupation  et d’expropriation des biens immeubles, sans avoir à se
soumettre à la procédure habituelle d’acquisition de gré à gré, en contrepartie
d’une, équitable indemnisation. Ceci d’une part, d’autre part  les
nécessités de développement d’un pays et à sa modernisation ainsi que les
contraintes liées à la continuité du service public, font que l’intérêt général
passe devant l’intérêt particulier, dans toute société solidaire[22].

 

Paragraphe  2 : Les démembrements du droit de
propriété

 

 

Les
différentes formes de disposition, d’usage et de jouissance sont, relativement
nombreuses et ce, en raison de la multiplicité des avantages que peut procurer
la propriété d’un bien immobilier. 

 

A-    
Les droits réels de jouissance et de
disposition

 

1-      Les
droits d’origine non coutumière

 

a-      L’usufruit     حقالانتفاع

 

 

L’article
79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit
réel d’utiliser et de jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à
autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».

D’après
l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la superficie,
le droit de Zina et sur le droit de houa et de surélévation.

Il
a un certain nombre de caractéristiques :

–         
C’est
un droit  temporaire puisque sa durée ne
peut excéder la vie de l’usufruitier, et dans le cas d’une personne morale
l’usufruit est limité à 40 ans ;

–         
c’est
un droit réel ;

–         
il
peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme ou à
condition.

Enfin, l’usufruit peut s’éteindre
par la mort de l’usufruit, par l’arrivé du terme, par la perte totale de
l’immeuble sur lequel l’usufruit est établi, par la renonciation de l’usufruit,
par la consolidation ou la réunion des deux qualités d’usufruitier et de
propriétaire.

 

b-     L’emphytéose      حقالكراءالطويلالامد

 

Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code
des droits réels.

Le bail
emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel
susceptible d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte
d’un contrat d’une durée de plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.

Parmi les
caractéristiques principales de l’emphytéose:

–         
c’est un
droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce
droit est soumis  obligatoirement à
l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du bail ;

–         
Un droit
susceptible d’hypothèque et de servitudes

–         
un droit
transmissible jusqu’à son terme

–         
un droit
temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.

L’emphytéose
résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin
suite à l’arrivée du terme fixé par le contrat de bail, suite à la résolution
judiciaire. 

 

 

c-     
le
Droit d’usage           حق
الاستعمال

 

L’usufruit ne doit pas être confondu avec “le droit d’usage “.
Le titulaire d’un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa famille mais
ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas non plus le faire occuper par
des tiers, même à titre gratuit.

 

d-    
 Le droit de servitudeet services fonciersحق
الارتفاق

Le propriétaire d’un terrain enclavé est fondé à
réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage pour
accéder à la voie publique.

Par conséquent, ce qui est droit de passage pour un
propriétaire constituera une servitude grevant la propriété de son voisin.

 Cette servitude
s’applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation
française, 30 mai 1996).

Qu’est-ce qu’un terrain enclavé ?

C’est un terrain qui n’a, pour accéder à la voie
publique, aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de l’exploitation.

Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si,
en fonction de l’état des lieux, un terrain est ou non enclaver. Ainsi, si le
terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit
alors que son utilisation nécessite l’usage d’une voiture, il est considéré
comme enclavé.

En revanche, si l’accès n’est que seulement incommode
ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain
n’est pas enclavé (Cour de cassation française, 30 juin 1981). Par ailleurs,
vous ne pouvez pas exiger un droit de passage si vous êtes à l’origine de
l’enclavement de votre terrain, notamment par le biais de travaux d’aménagement
ou de construction.

2-     
Les droits réels coutumiers musulmans

a-      Le
droit de « Zina »

 

D’après
l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit
réel qui attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à
ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui .

Ledit
droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le
fonds lui-même. D’après l’article 131 du CDR, celui-ci  est institué par un contrat qui l’accorde
avec une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte.

Le
titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever
d’hypothèque ou de servitudes dans la limite de son exercice.

Enfin
la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans.

De
son côté, la fin du droit de zina peut intervenir suite à l’arrivée du
terme, à la renonciation de son titulaire ou encore suite à la destruction
totale du bâtiment objet du droit de zina.

 

b-     Le
droit « houa »

 

Le
droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel
permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève
au-dessus d’un édifice déjà
construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction
selon les lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles
138 à 141 du CDR, qui ont plus ou moins détaillé les règles qui l’organise,
dont on cite principalement :

–         
Le
droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de
l’édifice à construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut
résulter de droits indivis qu’avec le consentement de tous les indivisaires.

–         
Le
titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes
qui ne sont pas contraires à sa nature.

–         
Le
titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement  du propriétaire.

 

 

c-      Le Droit de Guelsa

Ce
droit frappe les immeubles bâtis, biens habous , il porte sur les
boutiques  ou locaux professionnels ,
bains, fours, c’est-à-dire sur les locaux à usage commercial ou artisanal.

Guelsa
viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit pour le
bénéficiaire de s’asseoir, de stationner dans la boutique. C’est un bail à
charge puisque le bénéficiaire doit entretenir les locaux.

Ce
droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou
à cause de mort.

NB/Le droit de manfâa,
qui n’a pas été repris par le nouveau texte est presque identique à la guelsa,
qui est un droit de clé « miftah, sarrout », qui est le droit du
bénéficiaire d’une boutique ou d’un foundouk , de disposer du local et d’en
céder la jouissance.

Ce droit se
distingue du droit en cour d’étude, en ce qu’il ne porte pas l’obligation, pour
le bénéficiaire, de pourvoir à l’installation du matériel nécessaire à
l’exploitation du local[23].

d-    
Droit de « Gza »

Le
Gza diffère de la Guelza en ce qu’il porte sur des champs ou sur des terrains
nus.

Ce
droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du Fonds de
commerce.

Le
Gza est un démembrement de propriété, un droit réel consacré par la
coutume  et librement cessible, à titre
onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.

Sa
durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée renouvelable par
reconduction tacite. Il s’oppose en cela à la location à long terme, en ce que
cette dernière ne peut dépasser une durée de 40 ans  avec un minimum de 10 ans.

 

NB/Il faut noter, que le droit
« Hazaka », qui peut être comparable à la Guelza, sauf qu’il n’existe
qu’entre juifs et son usage est en voie de disparition.

 

B-     Les servitudes

 

La
servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d’un autre immeuble.
Le premier (bien servant) va donc servir le deuxième (bien dominant), en lui
accordant certains droits. Il s’agit donc d’un rapport qui lie les biens entre
eux en dehors des personnes ; bien qu’en définitive, ce sont celles-ci qui vont
profiter des charges. Il existe des servitudes naturelles qui découlent de la nature elle-même de
la propriété. L’exemple type pour ce genre de servitudes est celui de
l’écoulement des eaux naturelles, comme l’eau de pluie. Le bien qui se trouve
en pente ne doit pas empêcher l’écoulement naturel des eaux vers le bien en
dessous. Il existe aussi des servitudes dites légales. Elles sont prévues par un certain nombre
de textes de loi, comme ceux qui réglementent les routes et qui prévoient des
distances obligatoires de recul, il y a aussi les textes qui concernent les
chemins de fer, ceux qui concernent l’urbanisme, etc. Mais il y a également des
servitudes prévues par le dahir de 1915 sur les biens immatriculés, comme
lorsqu’une certaine distance est exigée pour la plantation des arbres, de sorte
à ce que les branches ne débordent pas sur le bien d’autrui. Idem pour les
servitudes de vue,
qui consistent à ne pas ouvrir des fenêtres dans un mur mitoyen et qui
donneraient directement sur l’intérieur du bien d’autrui. Les servitudes
naturelles et légales sont à distinguer des servitudes dites conventionnelles qui
résultent, de leur part,  d’un accord
entre voisins.

Le
législateur marocain a, donc, bien pris soin de 
réglementer les servitudes, vu 
leur importance dans la vie pratique et l’impact directe qu’elles
peuvent avoir sur le droit de la propriété, un droit que l’on considère comme
sacré. Juridiquement, et d’après l’article108 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la
législation applicable aux immeubles immatriculés, la servitude peut être
définie comme étant : « une charge imposée sur un immeuble pour
l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire ».
De cette définition deux points en découlent :

–         
Que la
servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles ;

–         
Que son
existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires
différents.

 

 

 

Section
II : Les droits réels accessoires

L’étude de ce chapitre suppose que l’on va approfondir chacune des
suretés réelles immobilières, que l’on peut qualifier comme étant des  droits réels accessoires, à savoir :

 

·        
Paragraphe
I : L’hypothèque     الرهن الرسمي

 

A-    
Définition
de l’hypothèque

L’hypothèque, qui est réglementée par les articles 165
à 213 du CDR, peut être définie comme étant une garantie que prend un prêteur
sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L’hypothèque permet
au créancier de faire saisir le bien afin qu’il soit procédé à une vente en
justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas
les sommes qu’il doit rembourser.

Pour faire reconnaître son
droit, le créancier doit procéder à l’inscription de l’hypothèque au service de
la conservation foncière.

La publicité des hypothèques
est obligatoire pour être opposable aux tiers, c’est-à-dire à d’autres
créanciers. C’est la date de l’inscription qui permettra à l’hypothèque de
prendre son rang.

Elle confère à son titulaire :

·        
un droit de préférence : en cas
de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité,
sur le prix de vente ;

·        
un droit de suite : il
pourra faire saisir le bien même s’il a été revendu depuis à un tiers.

 

B-    
Classification des hypothèques

Une hypothèque
peut être conventionnelle, légale ou judiciaire.

      1- L’hypothèque
conventionnelle :

L’hypothèque
conventionnelle est la forme d’hypothèque la plus répandue.

Elle est  basée sur
une convention, et permet au débiteur (appelé constituant) de mettre en
garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de non-paiement de sa dette
à son créancier.

Trois points essentiels doivent être soulevés, à
savoir :

• L’hypothèque conventionnelle est le résultat
  d’un contrat passé entre le constituant et son créancier ;
  contrairement à d’autres hypothèques fondées sur des obligations légales
  ou judiciaires, l’hypothèque conventionnelle résulte d’un accord entre les
  deux parties.
• Le constituant conserve la
  propriété de son bien immobilier. Néanmoins, la valeur est réduite, du
  fait des obligations qui pèsent sur le bien.

·        
L’hypothèque
conventionnelle fait obligatoirement l’objet d’un acte authentique devant
notaire et d’une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se
situe l’immeuble.

 

En effet, le débiteur doit être conscient de la menace
d’expulsion qui pèse sur lui en cas de non-paiement de sa dette.

La convention hypothécaire est un contrat signé par le
débiteur et le créancier devant notaire. Ce contrat indique
obligatoirement :

• la nature du bien immobilier,
• le montant de la somme garantie
  (capital et intérêts),
• le délai de remboursement de la
  dette,
• le rang
  de l’hypothèque (hypothèque de
  premier rang ou de deuxième rang).

      2- L’hypothèque forcée, qui se
différencie de la précédente en ce qu’elle peut être prévue sans l’approbation
du propriétaire. 

 

Ø 
L’hypothèque légale :

L’hypothèque légale est accordée au créancier
en vertu de la loi selon :

• le statut du créancier (ex, la garantie des droits de l’épouse ou des
  incapables),
• la nature de la créance (ex. privilège du Trésor public).

Ø   L’hypothèque judiciaire : (suite à une condamnation)

Si un créancier n’obtient
pas le remboursement de son débiteur, et s’il n’a pas pris d’hypothèque contre
lui, il peut le poursuivre en justice.

Le créancier peut obtenir
un jugement qui condamne son débiteur. C’est cette condamnation qui permet au
débiteur de pouvoir inscrire l’hypothèque.

En outre, afin que le débiteur n’organise pas son
insolvabilité, le créancier peut demander au juge de lui accorder d’inscrire
une hypothèque sur tous les immeubles de son débiteur.

Cette hypothèque s’appliquera y compris sur les immeubles
acquis par le débiteur à l’avenir. Le débiteur ne peut s’opposer à cette
décision judiciaire.

 

·        
Paragraphe  II: Les privilèges      حقوق الامتياز

Pour
étudier le privilège il convient de clarifier sa notion et d’en dégager les
caractéristiques avant de donner les différents types de celui-ci tel que prévu
par le DOC.

A-  
Notion de
privilège

C’est une sûreté légale sans
dépossession qui confère à son titulaire le droit d’être payé par préférence
aux autres créanciers du même débiteur. A l’instar de l’hypothèque, le
privilège est une cause légitime de préférence, une succession de règles de
classement parmi les créanciers d’un débiteur.

B-  
Caractéristiques

D’après l’article 532 CDR, le privilège a les
caractéristiques suivantes :

–         
c’est un droit réel qui donne un droit de préférence et un droit de
suite ;

–         
C’est une sûreté accessoire puisqu’il
est transmis avec la créance qu’il garantit. Il s’éteint si la créance s’éteint
également.

–         
c’est un droit né suite à la constitution d’une créance ;

–         
c’est un droit indivisible ;

–         
c’est un droit dont la source exclusive est la loi.

 

C-  
Les
différents types de privilèges

1 – Privilèges généraux

 

Dans cette catégorie, il faut distinguer ceux qui le sont
doublement et ceux qui le sont simplement.

 

a)     
 Les privilèges doublement
généraux (ce qu’on appelle également super privilège)

Concrètement, d’après l’article 1248 du DOC, trois domaines
sont visés par ces privilèges doubles :

• Les salaires. Ils
bénéficient d’un privilège double puisque les salariés sont légalement reconnus
comme des créanciers privilégiés. Les créances salariales sont associées à
l’idée de dépendance et de subsistance. Ils ont donc un privilège sur les biens
de leur entreprise, pour obtenir en priorité le paiement de leur rémunération
au sens large.

• Les frais de justice. Les
frais ici visés concernent les dépenses exposées à l’occasion de la
conservation, réalisation des biens d’un débiteur. Ils sont protégés dans la
mesure où ils sont considérés comme ayant été exposés dans l’intérêt de la
communauté des créanciers.

•Les dettes d’une entreprise en
difficulté. Un certain nombre de contractants qui concluent des contrats
postérieurement au jugement d’ouverture, ou même en cas d’échec de la
conciliation bénéficient d’un statut privilégié afin de les encourager à
établir des liens avec l’entreprise. C’est le privilège de procédure et le
privilège de conciliation. Le privilège de conciliation cède devant le
privilège des salariés, ainsi que devant le privilège des frais de justice. Le
privilège de procédure quant à lui cède également devant le privilège des
salariés et celui des frais de justice ainsi que devant le privilège de conciliation.

b)                 
 Les privilèges simplement
généraux

Ils
sont caractérisés par le fait qu’ils ne portent que sur les meubles du
débiteur. Ils sont de différents types, tel que l’envisage la liste de
l’article 1248 du DOC.

On en
cite :

•  Le
privilège du trésor. Le trésor peut bénéficier d’un certain nombre de
garanties, impôts et taxes. L’assiette de ce privilège s’exerce sur des meubles
présents et à venir, et le trésor peut compléter ce privilège par la
constitution d’une hypothèque. Ce privilège doit faire l’objet d’une
publication, qui est importante, si des impôts sont dus par un commerçant ou
une personne morale de droit privé.

• Le
privilège des caisses de sécurité sociale. Il permet de garantir les
cotisations et autres sommes dues par les assujettis aux caisses de sécurité
sociale. L’assiette de ce privilège s’exerce sur les meubles des débiteurs des
cotisations et là encore, il existe des formalités particulières concernant les
débiteurs commerçants ou personnes morales de droit privé.

·        
Les
privilèges garantissant le paiement des frais funéraires qui s’exercent sur les
biens meubles de la succession du défunt.

·        
Les
frais de dernière maladie, garantis par un privilège bénéficiant aux
professionnels de santé pour les frais médicaux indispensables. Ce privilège
est rendu encore plus efficace par le doublement d’une hypothèque légale.

·        
Le
privilège accordé en garantie de rémunération des gens de service, en paiement
du salaire différé.

 

                       
2 – Privilèges spéciaux

Ils
sont caractérisés par le fait qu’ils portent sur un ou plusieurs biens
déterminés, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers.

a)                 
Les privilèges spéciaux mobiliers

Ceux-ci,
d’après l’article 1247 du DOC, ne s’appliquent qu’à certains meubles du
débiteur.

Il
existe différents catégories de privilèges spéciaux mobiliers, prévus par
l’article 1250 du DOC dont on cite principalement :

–         
Les
loyers des immeubles ;

–         
les
frais faits pour la conservation de la chose ;

–         
les
salaires et remboursement dus à l’artisan, etc.

b)                 
Les privilèges spéciaux immobiliers

 Les
privilèges spéciaux immobiliers sont très proches des hypothèques légales,
notamment par deux aspects. D’une part par le principe d’indivisibilité et
d’autre part par le principe de spécialité. Ces privilèges sont économiquement
très efficaces, puisque comme pour d’autre, ils n’impliquent pas de
dépossession. Ils permettent au créancier de bénéficier d’un droit de suite et
d’un droit de préférence. Le créancier doit procéder à quelques formalités, et
doit notamment effectuer une publicité. Concrètement, le créancier doit
inscrire son privilège dans un certain délai, et c’est aussi en cela que les
privilèges se rapprochent des hypothèques légales. Le rang du privilège n’est
pas déterminé par la date d’inscription, mais par la date de naissance de la
créance puisqu’il s’agit d’une sûreté légale. Par conséquent, si le créancier a
respecté le délai légal d’inscription, cette formalité rétroagit au jour de la
créance. En revanche, si ce délai n’a pas été respecté, le privilège est
assimilé à une hypothèque et il n’y aura pas de rétroaction, de sorte que le
privilège prendra effet à l’inscription et non pas au jour de la créance, tel
est le cas pour le vendeur d’immeuble qui bénéficie d’un privilège lorsque plusieurs
conditions sont réunies.

 

·        
Paragraphec
III: L’antichrèse     الرهن الحيازي

§  Définition

L’antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145 à
164 CDR .C’est un contrat par lequel un débiteur propriétaire d’un bien
immeuble immatriculé ou d’un droit réel de jouissance sur cet immeuble
(usufruit, emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte, confère à son
créancier (appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui
permettre d’en percevoir les fruits ou revenus, qu’il imputera annuellement sur
le capital, jusqu’à paiement intégral de la créance.

Le créancier n’acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits
de l’immeuble, la créance ne peut produire d’intérêts, mais il peut être
stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier. Le créancier
impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa
créance”.

Ce droit réel qu’est l’antichrèse est donc inscriptible sur les livres
fonciers, au même titre que les autres droits réels.

L’antichrèse constitue donc au Maroc un contrat accessoire et suppose
l’existence préalable d’une créance.

Cette sûreté conventionnelle nécessite la remise de l’immeuble entre les mains
du créancier afin de permettre à ce dernier de recevoir directement les fruits
de l’immeuble, en remboursement de sa créance jusqu’à l’extinction de cette dernière.

Outre la perception des fruits, ce droit réel entraîne donc au profit du
créancier d’autres droits inhérents à tout droit réel: droit de rétention de
l’immeuble, droit de
préférence et droit de suite.

          B- Caractéristiques de
l’antichrèse

Ø L’antichrèse
n’est pas un droit de jouissance mais un simple gage consistant en un droit
réel   accessoire (art.154 du CDR),
garantissant le remboursement d’un prêt inscriptible et devant se matérialiser
par la remise au créancier de la possession du bien.

Ø Les
auteurs considèrent que l’antichrèse est obligatoire, puisque son but même est
l’entrée en possession du bien par le créancier en garantie du paiement de sa
créance.

Ø L’antichrèse
suppose la dépossession du propriétaire au profit du créancier (art.1188).

Ø L’antichrèse suppose une propriété continue

Ø  Dans l’antichrèse, l’immeuble
doit être entretenu par le créancier.

Ø  L’antichrèse porte sur un bien
immeuble.

Ø  L’antichrèse suppose une
possession continue de l’immeuble par le créancier.

Ø  L’antichrèse est indivisible, ce
qui signifie que l’antichrèse d’un immeuble ne peut être donnée qu’à un seul
créancier et que “chaque fraction d’immeuble garantit la totalité et toute
fraction de la dette”.

Ø  L’antichrèse qui ne porte que sur
les fruits de l’immeuble passe après l’hypothèque qui, elle, porte sur le bien
lui-même.

Ø  Contrairement à l’hypothèque, qui
donne au créancier non payé le droit de procéder à la vente sur simple
production d’un certificat du Conservateur, le créancier antichrésiste ne peut
faire procéder à la vente forcée en cas de non remboursement que sur décision
judiciaire.

NB/Les opérations de prêt avec possession du bien par
les créanciers à titre de garantie sont d’un usage courant au Maroc. Ces
opérations portent sur des immeubles non immatriculés (melk) et font l’objet
d’un contrat appelé RAHN ou RAHNIA. Il s’agit d’un contrat de gage immobilier
avec dessaisissement, la dépossession au profit du créancier constituant une
condition de validité du contrat.

Ces contrats ont toujours donné lieu à une imposition entre les mains du
propriétaire débiteur au titre des loyers qui sont supposés compenser les
intérêts auxquels renonce le créancier gagiste.

 

 

 

 

 

 

 

Partie 2 : Les
principales opérations régies par le droit foncier

 

 

Il faut préciser à ce niveau qu’il
s’agit là du droit foncier dans sa dimention moderne, en d’autres termes du
régime foncier tel qu’il a été inspiré par l’acte Torrens et dont la mise en
œuvre a été confiée à l’ANCFCC . Les opérations régies par le droit
traditionnel, seront, elles, traitées séparément (Voir TD)  .

Les opérations en question sont,
esseniellement, celle qui constate l’existence d’un bien et lui procure un
titre foncier qui est l’immatriculation foncière (chapitre1)  ainsi que l’inscription qui consiste à
garantir les droits découlant de toute opération effectuée sur ledit bien une
fois immatriculé (chapitre2).

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre 1 : L’immatriculation foncière

 

 

Lorsqu’on parle
de l’immatriculation d’un bien immeuble, c’est le fait de reconnaitre pour ce
dernier une existence juridique au moyen de son enregistrement sur les livres
foncier. Ledit bien, une fois immatriculé, recevra un noméro de titre foncier
et sera innatacable et innaliénable.

L’opération
d’immatriculation est tantôt facultative, lorsqu’il sagit d’une procédure
ordinaire d’immatriculation, (paragraphe 1), et tantôt obligatoire lorqu’elle
est spéciale (paragraphe 2)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Paragraphe-1 : La procédure ordinaire
d’immatriculation[24]

 

La procédure d’immatriculation
consiste à immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant
lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous
droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés . Quelles sont donc ses
modalités d’application ainsi aue ses caractéritiques ?

 

A-  
Les modalités de l’immatriculation

 

1-    Réquisition
d’immatriculation

 

Pour qu’un immeuble soit soumis au régime de l’immatriculation foncière
(IF), il doit d’abord être immatriculé. L’immatriculation se fait en respectant
une procédure normale qui concerne les immeubles.

            Dans le cas des
propriétés de l’Etat et des Habous, la procédure est dite spéciale. La
procédure normale est ouverte par une réquisition (demande) d’immatriculation,
qui passe par le respect de certaines règles :

     
Il faut
que le propriétaire requérant présente un certain nombre de pièces relatives à
son état civil ;

     
Il faut
qu’il fournisse une description minutieuse de la propriété à immatriculer
(frontières, habitations…) ;

     
Il lui
faut aussi établir un plan topographique du terrain, en s’adressant cela à un
géomètre. Ce plan est provisoire car il y a un autre plan qui va être établi,
cette fois-ci par le cadastre.

     
Il faut
ensuite qu’il règle les taxes de la conservation foncière (C.F) et ce en
fonction de la valeur du bien.

            Par ailleurs, si le
dossier remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un certain
nombre d’acte de publicité, à savoir : la publication de la réquisition
d’immatriculation au bulletin officiel (B.O) et auprès des autorité locales
(municipalité et autres), l’affichage de celle-ci dans les locaux de la C.F et
dans ceux du tribunal de première instance (TPI) dans le ressort duquel se
trouve l’immeuble en question, au milieu rural, a fait l’objet d’une criée dans
les souks.

            Mais pourquoi toute
cette publicité ? : Pour avertir les tiers. Si des personnes ont des droits à
revendiquer, ils doivent se manifester, sinon, si le conservateur établit le
titre foncier, personne ne peut prétendre à des droits sur l’immeuble en
question (on parle de délai de forclusion et non de délai de prescription).

 

2-     
Le
bornage

La publicité susmentionnée est suivie par l’opération du bornage. En
quoi consiste cette opération ? C’est une opération topographique par laquelle,
le délégué du conservateur place des bornes pour délimiter le terrain à
immatriculer. Les bornes étant des pierres que le requérant achète et que le
conservateur place tous les cent mètres. Le déplacement d’une borne est une
infraction pénale, seul le conservateur peut en modifier l’emplacement.

Il faut savoir que le bornage est également une mesure de publicité (on
pourrait même dire que c’est la meilleure), dans la mesure où le conservateur
invite tous les voisins limitrophes du terrain à immatriculer, ainsi que les
autorités locales, à assister à la dite opération. Parmi toutes les opérations
de publicité, celle occasionnée par le bornage est la plus efficace. Les
voisins limitrophes sont même invités par écrit à assister au bornage tant leur
présence est importante, puisque d’un côté, cela éviterait les conflits
frontaliers qui peuvent éclater par la suite et puisque d’un autre côté ces
voisins auront à attester du droit du requérant.

Le bornage peut être considéré comme une opération juridique, car le
délégué du conservateur peut déjà commencer à recevoir les oppositions.
Celui-ci devra, à la fin de l’opération, dresser un P.V auquel il va annexer un
plan provisoire de bornage et transmettre le tout au conservateur.

Le délégué responsable du bornage ne doit pas trancher ou régler les
oppositions qui lui ont été formulées au moment de l’opération, il constate et
transcrit sur un P.V.  Le conservateur
doit ensuite publier un avis de clôture du bornage (l’opération est terminée),
qui sera affiché dans les mêmes lieux où a été publiée la réquisition.

 

 

 

3-     
 Les oppositions

a)     
Le régime juridique de l’opposition

            Qui est habilité à faire opposition ? : Toute personne peut
contester les droits du requérant, même quand cette personne ne prétend à aucun
droit sur le bien en question. Toute personne qui prétend détenir des droits
sur l’immeuble à immatriculer peut formuler une opposition.

            Même le procureur du
roi, le curateur des absents et les parents des disparus et des non présents,
peuvent contester une réquisition d’immatriculation.

            Où peut-on faire une opposition ? : On peut effectuer une
opposition, soit au moment du bornage (sur place), soit auprès du conservateur
ou auprès du TPI ou encore auprès de l’autorité locale (ce laxisme en matière
d’opposition est dû au fait qu’auparavant il n’y avait pas beaucoup de C.F et
donc on a voulu faciliter la tâche aux opposants).

            Comment est formulée l’opposition ? : L’opposition peut être faite
oralement ou par écrit, simplement il faut qu’après, l’opposant puisse apporter
les pièces justificatives prouvant ses prétentions et ce, pour éviter les
oppositions abusives (au milieu rural, les blédards vont même jusqu’à formuler
des oppositions sont fondement, rien que pour embêter; il en a même qui en font
une profession).

            Le législateur a même
prévu des amendes en cas d’opposition abusive, mais qui ne sont, à vrai dire,
pas assez dissuasives vu que leur montant demeure relativement bas.

            Les opposants doivent
payer les taxes est les droits de plaidoirie auprès de la CF (normalement,
c’est auprès des tribunaux qu’on paye ces taxes, mais, en matière d’opposition
à l’immatriculation, on admet cette exception).

            Actuellement, les
oppositions, en matière d’immatriculation foncière, doivent être faites entre
les mains du conservateur. Ce n’est qu’après que le conservateur échoue dans
ses tentatives de trouver une solution amiable entre les parties au conflit,
qu’il va transmettre le dossier au TPI compétent.

 

b)    
Délais et recours

            Maintenant, que fait le
conservateur en matière d’opposition ? : Celui-ci peut accepter l’opposition comme
il peut la rejeter, mais il doit absolument motiver sa décision en cas de
rejet.

            En cas de rejet pour
défaut de paiement des taxes, sa décision n’est susceptible d’aucun recours.
Dans les autres cas (ex: insuffisance de documents justificatifs), sa décision
peut être attaquée devant la justice ou devant le Conservateur Général (recours
administratif auprès de conservateur général).

            En principe, ce genre
de recours est porté devant les TPI, qui contiennent en leur sein des chambres
spécialisées dans le contentieux immobilier, mais il est des cas où le litige
est porté devant le tribunal administratif pour excès de pouvoir.

            Le conservateur peut
régler le différend résultant de l’opposition à l’amiable en présence des
parties, dans ce cas, il doit dresser un P.V où il constate la transaction, et
qui doit être signé par les deux parties. A ce moment, il (le conservateur) va
procéder aux modifications, s’il y a lieu (Ex: si le requérant reconnaît que
l’opposant a effectivement des droits (des parts) sur le bien à immatriculer).
A défaut d’accord, il (le conservateur) transmet le dossier au TPI compétent.

            Quels sont les délais à respecter en matière d’opposition ? : Les
oppositions peuvent être formulées dès le dépôt d’une demande
d’immatriculation.

            En principe, au bout de
deux mois après la publication de l’avis de clôture du bornage, aucune
opposition ne doit être acceptée. Cependant, le conservateur peut accepter, à
titre exceptionnel, des oppositions hors délai, tant que le dossier n’est pas
encore transmis au tribunal.

            Le TPI examine les
différends qui existent entre les opposants et les requérants, il (TPI)
n’examine pas les différends entre les différents opposants. Ces derniers, pour
régler leurs différends, doivent aller en appel.

            L’appel, en matière
d’immatriculation foncière, doit être interjeté dans le mois qui suit la date
de la notification du premier jugement (Il s’agit de règles de procédures
spéciales applicable en matière d’immatriculation foncière. Ce ne sont donc pas
celles contenue dans le CPC). Le recours en cassation est possible aussi,
pourvu qu’il soit fait dans un délai de deux mois.

c)     
La fin de la procédure d’opposition

            Si c’est le requérant
qui gagne, le conservateur continue la procédure d’immatriculation en faveur de
ce dernier.

            Si c’est les opposants
qui gagnent, le conservateur va rejeter la réquisition d’immatriculation et
invitera les gagnants à constituer un nouveau dossier pour déclencher la
procédure.

            La décision de rejet
est susceptible de recours, mais la décision d’immatriculation prise par le
conservateur ne peut faire l’objet d’aucun recours.

            Une fois que le
conservateur a immatriculé l’immeuble, cela produit d’importants effets.

 

B-    
Les
effets de l’immatriculation foncière :

 

1-     
Etablissement du titre foncier

 

a)      titre foncier

 

Chaque 
immeuble, composé d’une parcelle ou de parcelles formant corps, ayant
fait l’objet d’une décision d’immatriculation, donne lieu à l’établissement
d’un titre foncier. Ce dernier comporte :

–         
la description de l’immeuble avec ses limites,
ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance ;

–         
l’indication du domicile et de l’état civil du
ou des propriétaires, et, dans le cas d’indivision, l’indication de la part de
chacun de ces derniers,

–         
l’indication des droits réels immobiliers
existant sur l’immeuble et leurs titulaires.

b)    
Le Duplicata

 

Le Duplicata, ou double ou copie exacte du
titre foncier et du plan qui est annexé, est remis au propriétaire. Celui-ci
est nominatif, le conservateur en certifie l’authenticité en y apposant sa
signature et le timbre de la conservation, c’est un acte authentique[25].

En cas de perte , ou de détérioration du
Duplicata le titulaire doit faire une déclaration de perte au conservateur qui
peut, 15 jours après la publication au BO d’un avis de perte, délivrer une
autre copie du titre ou un autre certificat, qui énonce les circonstances dans
lesquelles cette délivra, ce est faite et mention en est portée au registre des
titres de propriété.

 

2-     
Purge juridique

Aux termes de l’art.2 du Dahir de 1913 “l’immatriculation d’un
immeuble annule tous titres est purge tous droits antérieurs qui ne sont pas
mentionnés sur le titre foncier établi par le conservateur”, on appelle
cela, l’effet de purge de l’immatriculation.

a)     
Signification de l’effet de purge

L’immatriculation annule d’abord tout titre antérieur, même les titres
présentés par le requérant, car désormais, ce n’est plus ces actes qui prouvent
les droits de ce dernier, mais c’est le titre foncier.

L’immatriculation efface tout le passé de l’immeuble et ce, même si le
détenteur du titre foncier avait acquis la propriété illégalement. C’est comme
si l’immeuble venait de naître. La date de l’immatriculation est, en quelque
sorte, la date de naissance du bien.

b)    
La raison de l’institution de cette règle

– Raison 1: On l’a
instituée pour la garantie des transactions immobilières, car si le doute
persiste même après l’immatriculation, il n’y aura pas d’investissement.

– Raison 2 : La loi a institué
toute une procédure pour faire la publicité de la réquisition et a fait preuve
de laxisme à l’égard de l’introduction des oppositions. Ceux, qui viendront
après l’immatriculation pour formuler leur opposition n’auront donc aucune
excuse.

3-  
Effet définitif et inattaquable

 

L’art 62 du Dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par l’article premier de la
loi 14-07, énonce que le titre de propriété est inattaquable.
Il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières
pesant sur l’immeuble au moment de son immatriculation.

            C’est donc ce titre qui
va servir comme moyen de preuve pour tous les droits réels (si le requérant
meurt, le titre continuera de porter le nom de celui-ci mais avec mention des
héritiers : inscriptions concomitantes).

            Mais ces principes
connaissent cependant des exceptions.

 

 

Paragraphe-
2 : Les procédures spéciales

 

            Il existe des textes autres que le
dahir de 1913 qui prévoientplusieurs procédures d’immatriculations autres que
celles prévues par ce dernier et ce pour des raisons différentes. Le tableau
ci-après en donne une brève idée :

 

Procédures d’immatriculation particulières	Législation applicable
Laprocédure d’immatriculation en zone nord	Pendant la période du protectorat, le Maroc était divisé en trois zones : la zone de Tanger, la zone du protectorat espagnole et celle sous le protectorat français. Cette division du territoire a engendré des différences au niveau des effets de l’immatriculation foncière dues notamment à la différence des législations en vigueur
Immatriculation des biens appartenant à l’Etat	Les biens Habous ne sont soumis à aucune procédure spéciale en matière d’immatriculation foncière et ce malgré le fait que l’organisme qui en assure la gestion et le contrôle fasse amie du gouvernement, il s’agit notamment du Ministère des Habous. Concernant ces biens, la procédure d’immatriculation est normale mais gratuite.                 Avant de procéder à l’immatriculation des biens appartenant à l’Etat, les administrations concernées doivent d’abord respecter une procédure de “délimitation administrative”. Le Conservateur ne va donc pas faire de bornage, mais c’est l’administration concernée qui va établir elle-même le plan et le soumettre au Ministre des Finances qui va émettre un arrêté (d’homologation) sur la base duquel, le Conservateur de la propriété foncière va procéder automatiquement à l’immatriculation du bien en question. Il s’agit principalement de : – Immatriculation des immeubles expropriés : En vertu du dahir du 25 juin 1927, l’immatriculation d’un immeuble exproprié pour cause d’utilité publique, par jugement ou cession amiable, est réalisée d’office sur simple requête de l’expropriant. – Immatriculation en cas de déclassement, du domaine public au domaine privé                 La procédure d’immatriculation des immeubles domaniaux provenant du déclassement du domaine public est régie par un autre dahir du 25 juin 1927. Aux termes de ce, dahir, l’immatriculation des parcelles du domaine privé de l’Etat, provenant d’un déclassement du domaine public, se réalise d’office à la requête de l’Etat.
Les immeubles à caractère particulier	– Immatriculation des terres collectives délimitées                 Les terres dites collectives sont ainsi appelées parce qu’elles appartiennent collectivement aux tribus ou à des fractions de tribus ou encore à des “Douars”. La propriété de ces fonds revient à l’agglomération et la jouissance est attribuée aux membres de celle-ci.                 L’article 10 du dahir du 18 février 1924 prévoit que l’immatriculation des terres collectives, ayant fait l’objet d’une délimitation homologuées, est prononcée sur simple requête du tuteur des tribus, qui n’est autre que le Ministère de l’intérieur, après récolement du bornage et levé du plan foncier de l’immeuble par les services de la conservation foncière. – Immatriculation des immeubles urbains sis dans un périmètre syndical                 C’est précisément le dahir du 10 juin 1922 relatif à l’immatriculation des immeubles compris dans un périmètre syndical, lesquels sont soumis au régime édicté par le dahir de 191, qui définit la procédure d’immatriculation de ces biens. La procédure d’immatriculation est globale et obligatoire pour tous les immeubles compris dans le périmètre syndical. La commission syndicale des propriétaires urbains donne son approbation à la redistribution des terrains et intervient tout le long de la procédure. -Procédure spéciale en cas de remembrement.  – Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones d’immatriculation d’ensemble. NB : Ces deux dernières procédures feront l’objet des développements (A et B) qui suivent vue leur importance. Elles permettent, en effet, de réaliser l’un des principaux objectifs de l’ANCFCC, celui de généraliser au maximum l’immatriculation.

 

 

A-    L’immatriculation d’ensemble

 

Conformément aux dispositions du dahir n°1-69-174 du 25 juillet 1969 ,
le Ministre de l’agriculture est habilité, dans le cadre de l’encouragement à
l’immatriculation foncière, définir et délimiter., hors du périmètre urbain,
une “zone d’immatriculation d’ensemble”, dans laquelle la procédure
d’immatriculation est gratuite et collective. Elle est dite collective parce
qu’elle (la procédure d’immatriculation) s’ouvre au nom de tous les
propriétaires; une manière donc de gagner du temps car on aura pas à traiter
dossier par dossier, réquisition par réquisition et à la fin de la procédure,
chacun aura droit à son titre foncier indépendamment des autre requérant.

Les formalités inhérentes à l’immatriculation des biens compris dans la
zone d’immatriculation se fait sans frais, à condition que les requérants
déposent leurs dossiers dans un délai d’un an (qui peut être prorogé de six
mois) à compter de la date de la publication au B.O de l’arrêté ministériel
ouvrant une zone d’immatriculation d’ensemble. La gratuité des procédures ne
concerne pas les oppositions.

B-  
Le remembrement
rural

 

La procédure de remembrement porte spécialement sur les terrains à
vocation agricole. Cette procédure a été instaurée par l’État, dans le cadre de
la réforme agraire, pour garantir une certaine rentabilité aux terrains qui
vont bénéficier de projets d’irrigation. Pour qu’un terrain irrigué soit
suffisamment rentable et puisse produire les résultats escomptés, certaines
conditions relatives à la superficie et surtout au morcellement de ces terrains
doivent être respectées (il faut éviter le cas de plusieurs propriétaires
installés sur une superficie minime).

C’est ainsi qu’un dahir du 30 juin 1962, modifié par le dahir n°1-69-32
du 25 juillet 1969 â prescrit une procédure d’immatriculation obligatoire des
propriétés soumises à remembrement.

Les projets de remembrement sont établis par les offices de mise en
valeur agricole et sont soumis au Ministre de l’agriculture qui les homologue[26]
par décret. L’arrêté fixant le périmètre à remembrer est notifié au
Conservateur qui,, soit va procédé à la rectification des titres fonciers déjà
établis, soit va mettre aussitôt en demeure les propriétaires, dont les biens
n’ont jamais fait l’objet ,d’une quelconque procédure d’immatriculation, de
souscrire dans un délai d’un mois une réquisition d’immatriculation (pour les
immeubles en cours d’immatriculation, la procédure va être suspendue et reprise
en conformité avec l’arrêté de remembrement).

Concernant les biens non immatriculés, à l’expiration du délai d’un mois,
le Conservateur dépose le dossier de remembrement contenant un état et un plan
parcellaire du secteur auprès de l’autorité locale, puis publie un avis de ce
dépôt au B.O. Si aucune des personnes concernées par le remembrement ne se
manifeste dans un certain délai, le conservateur procède d’office à
l’immatriculation sur la base de l’arrêté de démembrement. S’agissant des
immeubles ayant déjà fait l’objet d’une immatriculation, le Conservateur va
uniquement procéder à leur mise en concordance avec l’arrêté en question.

Les oppositions sont recevables jusqu’à l’expiration du délai de six
mois qui court à partir de la date de la publication au B.0 du décret portant
homologation du plan de remembrement. Ces oppositions sont traitées selon la
procédure en vigueur.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Chapitre 2 : Les inscriptions sur les
livres fonciers

 

 

 

 

Inscrire sur le
livre foncier est une formalité permettant de publier toute opération effectuée
sur un bien et la garantie des droits réels pouvant le grever.

L’étude de
l’opération d’inscription necessite de se pencher sur sa mise en œuvre, ainsi
que sur les effets pouvant en découler.

 

 

 

 

 

 

 

Section-1 La mise en œuvre des
inscriptions sur les livres fonciers

 

D’après l’article 65 du Dahir de
1913,Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à
titre onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière, tous
jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer,
transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier, ainsi que tous baux d’immeubles excédant trois années, toute
quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non
échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier.

Les
articles 66 et 67 du Dahir précité ajoutent que Tout droit réel relatif à un
immeuble immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour
de son inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété
foncière.

L’annulation
de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée au tiers de bonne foi.

Les actes volontaires et les
conventions contractuelles tendant à constituer, transmettre aux tiers,
reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre
parties, qu’à dater de l’inscription sur le titre foncier, sans préjudice des
droits et actions réciproques des parties pour l’inexécution de leurs
conventions.

L’intêret majeur de ladite procédure
ainsi exposé, il convient à présent de se pencher sur les démarches à suivre
ainsi que les délais à respecter et enfin sur certains cas particuliers de
l’inscription sur les registres fonciers

 

Paragraphe 1 : Procédure
d’inscription

 

Une grande majorité des inscriptions au Maroc concernent les contrats de
vente, les contrats d’hypothèque, ainsi que 
les droits relatifs à l’ouverture d’une succession.

            En cas de vente d’un
bien, qui doit procéder à l’inscription ? C’est le vendeur, car sur 1ui pèse
deux obligations : l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie du
bien vendu. En matière immobilière, l’obligation de délivrance, ne consiste pas
seulement en la mise à la disposition de l’acquéreur du bien vendu le disposant
c’est-à-dire le vendeur, doit assurer le transfert de propriété en faveur de
l’acquéreur, notamment par le biais des inscriptions.

            Dans la pratique, c’est
l’acquéreur, en qualité de mandataire, qui procède matériellement à
l’inscription de ses droits sur le T.F, d’ailleurs, le DOC a mis sur sa charge
les frais relatifs à l’inscription.

            Quand doit-on inscrire ? (La période des inscriptions) ; est-ce
qu’on est obligé d’inscrire ? (Au Maroc l’immatriculation est facultative, idem
donc pour l’inscription) ; mais comment procède-t-on aux inscriptions ?

A)    Les formalités à respecter

 

                aucour
de la phase, qui suit celle de l’immatriculation où l’immeuble a intégré le
régime des livres fonciers, des formalités sont requises et doivent être
respectées de la part aussi bien du demandeur que du conservateur.

 

1)   
De la part 
du demandeur

            Quiconque désire
inscrire un droit sur un Titre foncier doit d’abord fournir les pièces
justifiant  l’existence de ce droit. Dans
la plupart des cas, il s’agit de contrats (contrat d’usufruit par exemple),
mais il peut s’agir également de jugement ou d’autres actes comme ceux par le
biais desquels les héritiers peuvent inscrire leurs noms sur le T.F, les actes
extrajudiciaires comme les saisies, etc. En raison de cette diversité, l’on se
tiendra à dire que celui qui désire obtenir l’inscription d’un acte, doit en
principe le déposer en vue d’enclencher la procédure d’inscription auprès de la
conservation foncière du ressort de laquelle dépend l’immeuble en question.

            En général, s’il s’agit
d’acte sous-seing privé, le demandeur doit fournir au conservateur une copie
originale comportant les signatures légalisées des parties ; sinon s’il s’agit
d’acte authentique[27],
le demandeur doit adresser au Conservateur une expédition en bonne et due
forme. Par exemple, s’il s’agit d’un contrat établi par les soins d’un notaire,
il sera réputé authentique et le conservateur ne sera pas tenu de vérifier
l’identité des signataires ni leur capacités, car la signature du notaire fait
foi.

            En règle générale, le
demandeur doit adjoindre aux documents suscités un duplicata du T.F, qui est en
principe en sa possession, pour que notamment le Conservateur procède à une
mise en harmonie entre le T.F et son duplicata. Toutefois, il y a des cas où il
est inutile voire impossible d’exiger la présentation du duplicata du T.F.
C’est notamment le cas de l’inscription d’actes établis indépendamment de la
volonté du propriétaire, comme les saisies ou les expropriations.

            Des fois, le demandeur,
en sus des documents susmentionnés, doit joindre à sa demande d’inscription
d’un acte un document annexe. Il s’agit des cas où l’acte en question concerne
des immeubles situés dans des périmètres ou des zones à caractère particulier.
C’est notamment le cas des actes portant sur des terrains situés en zone
agricole et ont pour objet l’acquisition des ses terrains par des étrangers ; à
ceux-là, le Conservateur exige une autorisation spéciale délivrée par le
Ministre de l’Intérieur. C’est aussi le cas où l’inscription concerne un lot de
terrain appartenant à un projet de lotissement, le Conservateur peut. exiger,
dans ce cas, qu’on lui fournisse le dossier complet du lotissement.

            A noter enfin, que
toute requête d’inscription entraîne forcément le paiement d’un droit
proportionnel (une taxe). Mais en sus du règlement de ce droit auprès de la
conservation, le demandeur devra également justifier, entre les mains du
Conservateur, le paiement des frais d’enregistrement, par la présentation,
notamment, des quittances de paiement délivrées par les services
d’enregistrement.

            En matière immobilière,
il y a deux séries de taxes : celles qu’on paye auprès de l’administration des
impôts et celles qu’on paye à la conservation foncière. Concernant les
premières, il y a lieu de préciser qu’historiquement on a dû passer par trois
phases

ü  Jusqu’en 1966, le Conservateur traitait les
dossiers d’inscription sans trop se soucier du paiement des taxes relatives aux
droits d’enregistrement et ce, parce que ces taxes étaient perçues au niveau
d’une administration totalement indépendante de la sienne.

ü  Depuis le décret royal du 19 décembre 1966,
complétant l’art.70 du dahir de 1913 sur l’immatriculation, le Conservateur
s’est vu obligé de réclamer aux intéressés, deux copies de l’acte qui lui est
soumis pour des fins d’inscription, en vue d’en envoyer une à l’administration
des impôts.

ü  Actuellement, le Conservateur est tenu, avant de
procéder à l’inscription, d’exiger des demandeurs les quittances de paiement
justifiant le règlement des droits d’enregistrement.

            Quant au droit
proportionnel dont le paiement est effectué auprès de la Conservation, comme
son nom l’indique, il dépend et varie selon la valeur de l’immeuble en
question. Généralement, on le calcul à raison d’un pour cent (1 %) de la valeur
du bien. Pour les droits d’enregistrement, c’est 2,5% ;des plus que cela,
surtout s’il s’agit de biens à usage commercial.

            Maintenant, s’il
s’avère qu’une pièce ou qu’un document exigible manque au dossier, ou si les
paiements des taxes n’ont pas été effectués, ou encore si l’acte déposé pour
des fins d’inscription n’est pas conforme ou contient des erreur;; la demande
d’inscription est rejetée ; mais là, est le rôle du Conservateur.

 

2) De la part
du Conservateur

            Les inscriptions sont
effectuées au moyen d’énonciations sommaires, portant date certaine et signées
par le Conservateur, sous peine de nullité.

     
Avant l’inscription

            D’après l’art.72 du
dahir relatif aux réquisitions d’inscriptions, le Conservateur est tenu, avant
de procéder aux inscriptions, d’effectuer un certain nombre de vérifications.

            Le conservateur est
d’abord tenu de vérifier la régularité des actes qui lui son soumis aux fins de
mentions sur les livres fonciers. Cependant, il est à noter que le Conservateur
n’est pas à même de déceler toutes les anomalies pouvant affecter un acte. S’il
s’agit d’acte authentique, la responsabilité de la régularité de ce dernier
incombe au notaire; le Conservateur n’en vérifiera que la forme, notamment la
signature du notaire. En cas d’actes sous-seing privé, le Conservateur est tenu
de vérifier et les signatures et l’identité et la capacité des parties.

            Il doit d’abord
vérifier l’identité’ du disposant (dans le cas de la vente, c’est le vendeur), parce
que c’est justement ce dernier qui figure sur le T.F en tant que propriétaire.
Le conservateur va donc vérifier que les deux noms sont identiques.

            Pour la vérification de
l’identité des personnes physique ne demande pas beaucoup d’efforts, car il suffit
de lire sur les cartes d’identité puis comparer mais pour les personnes
morales, la tâche n’est pas aussi facile. Le Conservateur doit alors vérifier
l’identité du représentant de la personne morale et voir s’il est habilité à
céder les biens de celle-ci. Or, il existe une variété de sociétés où les
attributions des représentants sont différentes d’une société à une autre. Pour
dire finalement que le Conservateur doit nécessairement avoir une connaissance
juridique assez approfondie en la matière. Si par exemple il s’agit de société
anonyme, il faut d’emblée savoir est-ce qu’il s’agit d’une S.A avec un conseil
d’administration ou au contraire il s’agit d’une S.A avec un directoire et un
conseil de surveillance ; car s’il s’agit du dernier cas, le Directeur général
doit, pour céder un bien de la société, avoir d’abord l’autorisation du conseil
de surveillance.

            Cela d’une part, mais
d’autre part, le problème pourrait être plus important, notamment lorsqu’on
sait que les représentants des sociétés peuvent changer à tout moment. C’est
donc pour cela que le Conservateur exige qu’on lui présente une copie récente
du registre de commerce.

            Le Conservateur est
tenu également de vérifier si la chaîne des différents propriétaires qui se
sont succédés au fil du temps n’a pas été rompue. On l’appelle d’ailleurs le
principe de la continuité des inscriptions. C’est l’exemple notamment de
l’héritier qui n’a pas déposé son acte d’héritage à la conservation, pour que
son nom soit porté sur le T.F, et qui malgré cela procède à la vente du bien
dont il a hérité ; comment le Conservateur pourrait procéder à l’inscription de
l’acte qui porte le nom de l’héritier, alors que le T.F mentionne encore le nom
du de cujus.

            Le Conservateur doit
également vérifier les dates des demandes d’inscription. A cet égard il faut
préciser que tous les actes susceptibles d’être inscrits, doivent d’abord être
inscrits sur un registre appelé “Registre des dépôts”, pour que
justement i1 leur soit donné une date et un numéro. L’intérêt à travers cette
démarche est de procéder aux inscriptions en fonction de ces dates,
c’est-à-dire que le premier acte qui a été inscrit sur le registre de dépôt
sera le premier à être inscrit sur le T.F. C’est le cas notamment lorsqu’en une
même journée plusieurs actes ont été déposés aux fins d’inscription, comme le
cas d’une pluralité d’hypothèques.

            Toutefois, si deux
actes ont été déposés en même temps, le Conservateur en fait mention au
registre des dépôts et les actes seront ainsi “inscrits en concurrence”
(ex: deux contrats d’hypothèque portant sur le même immeuble). Cependant,
lorsqué qu’il s’agit par exemple de deux actes de vente qui portent sur un seul
et même immeuble et qui sont déposés en même temps, le Conservateur les
refusera tous les deux, parce que chacun des deux actes porte exclusivement sur
un droit qui ne peut faire l’objet d’un autre acte en même temps.

            Là, s’arrête
l’obligation de vérification du Conservateur. Car, concernant la régularité de
l’acte en ce qui concerne le fonds, il pourra notamment relever quelques
nullités absolues, comme la vente d’un immeuble agricole à un étranger sans
autorisation, mais il lui sera difficile de relever des nullités relatives,
comme par exemple celles résultant d’un consentement vicié.

     
Pendant l’inscription

            Quand le Conservateur
passe à la phase d’inscription, il doit d’abord choisir, sur l’acte qui lui est
soumis, les mentions qui doivent figurées sur le T.F. Le Conservateur n’inscrit
pas tous les renseignements figurant sur l’acte. Il doit donc en choisir
quelques uns devant être mentionnés sur le T.F.

            A ce niveau, Le
Conservateur doit faire très attention, surtout à l’égard de certaines clauses
figurant sur les contrats, comme le cas des clauses résolutoires ou
restrictives de disposer. Celles-ci doivent être portées sur le T.F, pour
justement avertir les tiers de leur existence, car seules les inscriptions
figurant sur le T.F sont opposables aux tiers ; l’acquéreur d’un bien doit en
être averti. (Ex: en cas de vente d’un bien par l’Etat, le contrat de vente
peut contenir une clause résolutoire, ou une clause de valorisation, etc.).

            Le Conservateur se
trouve ainsi tenu, sous sa responsabilité, de déceler les clauses devant
absolument être mentionnées sur le T.F.

            Le Conservateur peut
rejeter toute demande d’inscription qui lui paraît irrégulière ou dont le
dossier est incomplet. Il n’hésitera donc pas à le faire puisqu’il engage sa
propre responsabilité.

B)    
Les recours

            Les
décisions de rejet qui émanent du Conservateur peuvent faire l’objet de
recours. Ainsi, le demandeur dispose d’abord d’un recours gracieux auprès du
Conservateur Général. Il dispose également d’un recours judiciaire auprès du
T.P.I avec possibilité d’interjeter appel puis de pourvoir en cassation.

            Actuellement, il existe
un problème de compétence. Il y quelques avocats qui attaquent les décisions
des Conservateurs auprès des tribunaux administratifs pour excès de pouvoir et
ce, en dépit du texte qui, jusqu’à présent n’a pas été modifié et qui prévoit
clairement les T.P.I, comme instance de recours; il s’agit des dispositions du
dahir de 1913.

·        
Vérification des inscriptions

Il existe des cas où la décision du conservateur peut être remise en
cause :

     
Lorsqu’il
s’agit d’une erreur matérielle : Il peut être procédé à des rectifications,
soit d’office soit sur la demande des intéressés, des irrégularités, des
omissions ou des erreurs commises lors des inscriptions subséquentes. Ex: Le
cas où le Conservateur a mal transcrit les informations contenues dans l’acte
objet de l’inscription, il par exemple écrit 1300 hectares au lieu de 10300
hectares.

     
Le
Conservateur peut également annuler une inscription en vertu d’une décision
judicaire définitive. Mais à condition toutefois, qu’entre temps, aucune autre
inscription n’ait été opérée régulièrement en faveur d’un tiers. Ex: un acte de
vente d’un immeuble a été conclu puis inscrit, ensuite le vendeur obtient gain
de cause pour dol : s’il y a eu, entre le moment de l’inscription et le moment
du jugement, une autre inscription concernant une autre vente ou hypothèque qui
s’est opérée en faveur d’un tiers, le Conservateur ne peut radier cette
dernière (c’est justement pour cette raison que le législateur a prévu une
procédure spéciale dite de “prénotation”).

     
Le
Conservateur peut également radier quelques inscriptions en vertu de certains
actes. Ex : En matière d’hypothèque, le Conservateur peut radier celle-ci en
vertu d’une main levée délivrée par le créancier.

            En matière
d’expropriation, le Conservateur procède à la radiation de toutes les
hypothèques inscrites sur le T.F objet de l’expropriation, car l’expropriation
pour utilité publique purge le T.F de toutes les hypothèques.

·        
Les délais d’inscriptions

Le délai pour effectuer
l’inscription visée à l’article 65[28]
du Dahir de 1913 est fixé à trois mois. Ce délai court :

·        
pour les
décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la force de la
chose jugée ;

·        
pour les
actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ;

·        
pour les
actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de signature.

 

            En matière de paiement
des taxes,le demandeur négligent peut se voir imposer des majorations de frais
d’inscription : Si l’on tarde à inscrire (dé 3 ou 6 mois) on risque de payer
des pénalités de retard (il peuvent aller jusqu’au triple du montant initial).
Mais le Conservateur ne peut pas refuser l’inscription d’un acte qui lui est
régulièrement demandée ; il ne peut même pas imposer au demandeur la
prescription de droit commun qui est de 15 ans (art.387 DOC), car en fait cette
prescription n’est valable qu’en matière d’action en justice. Ex: si vous
revenez après 15 ans pour inscrire, le conservateur ne peut vous refuser votre
demande d’inscription parce que vous avez trop tardé, pourvu, toutefois, qu’il
n’y ait pas eu de charges inscrites entre temps.

Toutefois, il existe des cas où l’inscription est assortie d’un certain
délai imposé par la loi :

ü  Des fois il faut respecter certains délais pour
l’inscription de droits particuliers comme par exemple les hypothèques forcées[29]
en faveur des créanciers et légataires d’une personne décédée. En effet, l’art.
117 du dahir de 02/06/1915 exige, dans pareils cas, que l’inscription soit
demandée par les créanciers dans les 3 mois qui suivent l’ouverture de la
succession. Si quelqu’un s’adresse au juge pour obtenir une hypothèque forcée,
il doit courir à la Conservation foncière pour inscrire ses droits sur le T.F,
car passé le délai de trois mois cette hypothèque n’aura plus d’effet.

ü  Par fois il faut procéder à l’inscription de ses
droits avant l’arrivée d’un événement. C’est le cas notamment du redressement
et de la liquidation judiciaire d’un commerçant, car l’ouverture de l’une de
ces procédures arrête les inscriptions.

            En effet l’ouverture de
l’une de ces procédures entraîne un certain nombre d’effets immédiats, dont
notamment l’arrêt des inscriptions (sauf sur autorisation du juge commissaire).
Plus encore, on peut même annuler une inscription qui a été opérée sur les
immeubles d’un commerçant pendant ce qu’on appelle “la période
suspecte”, qui est normalement de 18 mois avant l’ouverture de la
procédure. Pour les actes à titre gratuit, ils sont annulés d’office, pour les
autres actes onéreux, le juge examinera cas par cas, puis annulera ceux qui lui
paraissent susceptibles d’être annulés.

ü  Enfin, il est des fois nécessaire d’inscrire avant
qu’une autre inscription ne soit opérée sur le T.F, comme par exemple avant
l’inscription d’une expropriation, d’une saisie ou même avant l’inscription
d’un autre contrat de vente, par exemple, concernant le même immeuble, car,
dans ce dernier cas, c’est toujours la première inscription portée sur le T.F
qui prévaut, à condition toutefois qu’il Y ait bonne foi. Cela arrive souvent
en matière de lotissement, où un acquéreur d’un lot omet d’inscrire ou se
montre négligent à cet égard puis le vendeur sans faire attention vend le même
lot à une personne qui se montre diligente et inscrit ses droits auprès de la
Conservation foncière. C’est le cas aussi de la saisie, car si celle-ci vous
devance, vous ne pouvez plus inscrire vos droits.

            Cependant, le
législateur a prévu, notamment dans le dahir de 1913 sur l’immatriculation
foncière, une procédure spéciale pour protéger les titulaires de certains
droits qui ne peuvent pas être inscrits, pour l’une des raisons invoqués plus
haut ou tout simplement parce qu’ils ont fait l’objet d’un rejet du
Conservateur. Cette procédure s’appelle “La prénotation”.

 

Paragraphe 2 : Cas
particulier d’inscription :

« laprénotation »

 

Le
Conservateur rejette un acte qui lui est soumis aux fins d’inscription pour
cause d’irrégularité et, de ce fait, le demandeur se trouve obligé d’attendre
la régularisation de sa situation, dans ce cas ce dernier sera en droit de
demander une prénotation. C’est une mention provisoire portant sur certains
droits susceptibles d’être inscrits par la suite.

I – la notion de prénotation :

A: Présentation de la
prénotation:

1-   
Le domaine juridique de la prénotation

La prénotation sur un titre foncier a pour rôle
de conserver, provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on
attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est
retardée par une formalité restant à compléter[30].

Ainsi,
la prénotation est une mention[31]
portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre foncier, annonçant un
droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres
fonciers ; c’est  une mesure
d’inscription pour l’avenir, qui peut notamment sauvegarder des droits en
formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des
actions réelles ; de toute façon, si elle est conservatoire, elle est
temporaire.

Mesure
conservatoire, temporaire, conditionnelle, elle n’a pas, par elle-même, une
valeur propre, elle ne vaut que ce que vaudra l’inscription, de droit ou de
fait, en faveur de son bénéficiaire[32].
Notamment, l’effet de l’inscription temporaire subsiste malgré une prénotation
et s’oppose, en conséquence, à ce que l’immeuble soit considéré comme litigieux[33].

D’un
point de vue juridique pure, la prénotation n’est, donc,  ni une restriction au droit de disposer, ni
une cause de résolution ou d’éviction en général. Cela dit, elle peut, et par
effet purement psychologique, constituer réellement et de fait une lourde entrave
à la libre disposition d’un immeuble et une véritable mise en garde pour les
tiers.

La
prénotation conserve, provisoirement, le droit prétendu notamment à l’encontre
de tiers qui viendraient présenter des actes à inscrire sur les mêmes titres,
ceux-ci pouvant eux-mêmes solliciter une prénotation à leur profit, car prénotation
sur prénotation vaut. Mais cette dernière ne conserve le droit qu’elle
garantit, provisoirement, que sous la condition que son inscription soit
régulièrement prise, par la suite, dans le délai légal. Dans ce cas, la
prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure[34].

Mais
si l’inscription du droit est régulièrement prise dans le délai, l’effet
conservatoire de la prénotation cesse de plein droit et n’aura été qu’une
formalité sans aucune trace.

Il
faut noter en outre, que seuls les droits relatifs aux immeubles immatriculés,
c’est à dire les droits nés et constitués postérieurement à l’établissement du
titre foncier suite à l’immatriculation, peuvent faire l’objet d’une prénotation. 

Les
droits nés ou constitués avant l’établissement du titre foncier, soit avant le
dépôt de la réquisition d’immatriculation, soit au cours de la procédure
d’immatriculation , ne peuvent faire l’objet que d’une opposition à la
réquisition d’immatriculation.

2-     
Le champ d’application de la prénotation

L’étude du champ d’application de la prénotation
révèle d’une part les personnes pouvant bénéficier de celle-ci, et d’autre part
les droits pouvant être prénotés.

a)       Les droits pouvant faire l’objet de
prénotation:

La
réponse à la question de savoir si tous les droits réels ou personnels
peuvent-ils faire l’objet d’une prénotation a soulevé un grand débat tant au
niveau de la doctrine que de la jurisprudence et a donné lieu à une grande
divergence de points de vue et de position. Mais, elle a pu dégager la
conclusion suivante:

« Peuvent faire
l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres
fonciers. C’est à dire les droits inscriptibles au moment où ils accomplissent
toutes les conditions de leur constitution, ou encore au moment où ils sont
reconnus par le biais de la justice, et ce, soit en tant que droits réels, soit
en tant que droits personnels, revêtant virtuellement le caractère de droits
réels ou non et pouvant se convertir en droits inscriptibles directement ou
indirectement ».

 

 

b)    
Les
personnes pouvant bénéficier de la prénotation

 

     
Les
requérants aux inscriptions, à condition que le droit revendiqué soit tenu directement
du titulaire de l’inscription précédente, et en cas de succession de droits,
cette succession doit être ininterrompue et remontée au titulaire de
l’inscription précédemment prise. 

     
Les
demandeurs des radiations, quelque soient les causes invoquées,  à condition de diriger l’action en justice à
l’encontre de toutes les personnes inscrites en qualité de propriétaires
titulaires de l’inscription précédente et/ou citer toutes les personnes dûment
intéressées par les droits successifs faisant l’objet de la demande en justice.

 

B
– les différents types de prénotation :

   
1 – Les cas classiques :

Une
prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais, quelle
que soit la procédure suivie, la prénotation produit les mêmes effets, seule la
durée de sa validité diffère.

a-  prénotation prise en vertu d’un titre 

La prénotation est accordée par le
conservateur lui-même, en vertu d’un titre dont une irrégularité d’ordre mineur
empêche l’inscription (l’état civil d’une partie portée à l’acte est
incomplet et cette lacune ne peut être réparée sur le champ, une signature
portée sur un acte SSP n’est pas légalisée etc…) La partie requérante peut
demander au Conservateur, sur le vu de l’acte, une prénotation ; à l’appui
de sa requête, elle devra produire le duplicata du titre foncier intéressé. La
prénotation ainsi obtenue est valable 10 jours[35].

Dans
ce délai de dix jours, aucune autre inscription ne peut être requise du
consentement des parties[36],
cette disposition doit d’ailleurs s’appliquer quelle que soit l’origine de la
prénotation, même si elle est d’origine judiciaire, l’inscription sur
prénotation ne vaut.

Si,
à l’expiration dudit délai, l’inscription n’a pas été prise, la prénotation
devient nulle et doit être radiée d’office.

Toutefois,
ce délai se trouve prorogé si, au cours des dix jours, la partie intéressée
obtient une prénotation en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de
première instance, ou suite au dépôt d’une requête introductive d’instance.

b-
Prénotation prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère
instance 

La prénotation peut être accordée en vertu
d’une  ordonnance du tribunal de première
instance. Cette ordonnance, n’est pas une ordonnance de référé, elle est rendue
en dehors du droit commun, elle ne peut émaner que du président du lieu de
situation de l’immeuble et non de n’importe quel magistrat ; elle peut
intervenir « sur pied de requête » comme en matière gracieuse, mais,
étant donnée l’importance de la prénotation, et en l’absence  de tout débat contradictoire, tout intéressé
peut demander la rétractation de l’ordonnance ou en relever appel[37] .

Cette
prénotation a pour objet, également, la conservation d’un droit qui n’a pu être
inscrit, mais souvent, à la différence de la précédente, ce droit peut ne pas
être, obligatoirement, constaté par un titre, même incomplet, ou s’il est
constaté par un titre irrégulier, la régularisation du titre ne peut être
effectuée dans un délai de dix jours.

La
durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une ordonnance, est
prévue à l’article 86[38],
ainsi connu:

            « L’effet de la prénotation
rendue sur ordonnance du président du tribunal de première instance est fixée à
trois mois à partir de la date de sa prononciation si l’inscription définitive
du droit n’a pas été opérée. Cette durée peut être prorogée sur ordonnance du
président du tribunal de première instance à condition qu’une action sur le
fond soit introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu’à
prononciation du jugement définitif ».

c- la prénotation sur demande
en justice:

En
vertu des dispositions combinées des articles 85 du Dahir du 12/8/1913 sur
l’immatriculation des immeubles, tel qu’il a été modifié par la loi 14-07 et
202 du dahir du 2 Juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles
immatriculés, toute personne qui intente une action en justice en vue de la
reconnaissance à son profit d’un droit sujet à inscription aux livres fonciers
ou en vue de sa radiation, peut obtenir directement une prénotation de cette
action.

La
production du duplicata du titre foncier dans ce cas n’est pas obligatoire. La
prénotation en vertu d’une demande en justice ne peut nullement être
conventionnelle. Elle est pratiquée sans le consentement du propriétaire
inscrit à cause du litige qui l’oppose au demandeur.

Toutes
les demandes en justice peuvent faire l’objet d’une prénotation sous la seule
condition que leur objet soit, de façon directe ou indirecte, la revendication
de droits assujettis à l’inscription.

La
durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une requête, est prévue
à l’article 86 susvisé : « Est fixée à un mois la durée de validité
de la prénotation  opérée sur production
par le prénotant d’une copie de requête sur le fond introduite devant la
juridiction compétente. »

2 – 
Les cas nouveaux de la prénotation :

Ce
sont des cas qui trouvent leur fondement juridique dans plusieurs textes
juridiques, d’ailleurs l’alinéa 4 de l’article 85 de la loi 14-07 prévoit
que : les prénotations, figurant sur les textes législatifs spéciaux, sont
soumises au jugement de ces textes. 

a-
Prénotation relative à l’expropriation pour utilité publique :

Elle
trouve son fondement juridique dans l’article 25 de la loi 7-81 concernant
l’expropriation  et son inscription
s’effectue suite à l’ordre de la possession dans le cadre de l’expropriation et
son effet reste jusqu’à l’inscription du transfert de propriété au profit de
l’autorité expropriante.

b- La prénotation relative à la
réforme agraire :

Cette
inscription est régie par l’article 11 bis de la loi 00-06 modifié et complété
par le Dahir du 29/12/1972 relatif à la réforme agraire. L’inscription de ce
genre de prénotation s’effectue en se référant à la liste des bénéficiaires des
terres agricoles et son effet persiste même après l’inscription des contrats de
vente conclus au profit des individus susvisés.

c- La prénotation dans le cadre
du code  recouvrement des créances
publiques :

C’est
le cas prévu par l’article 115 de la loi 15-97 
et son inscription s’effectue sur la base de l’ordre du président du
tribunal de première instance.

d- La prénotation relative à la
vente de biens en état futur d’achèvement :

Ce
cas trouve son fondement juridique dans l’article 10/618 du Dahir des
obligations et contrats, et ladite inscription s’effectue sur la base d’un
contrat de vente primaire et avec l’approbation de la vente ainsi que la
nécessite du dépôt du duplicata  qui ne
peut être délivré au vendeur  qu’après
l’inscription de la prénotation et dont l’effet persiste avec l’inscription de
la vente définitive.

e- La prénotation relative au
leasing :

Son
fondement juridique trouve son origine dans l’article 5 de la loi 00-51
relative au leasing, son inscription s’effectue sur la base d’un acte de
leasing et son effet  persiste jusqu’à
l’inscription de l’acte de vente définitif.

3-     
Les cas
de prénotation sur la base de la loi 39-08 relative au code des droits
réels 

A côté des cas généraux et spéciaux de
prénotations précédemment mentionnés, il existe d’autres cas prévus par la loi
39-08 relative aux droits réels :

a- Prénotation relative à la titrisation des créances
hypothécaires :

C’est
un cas prévu par l’article 24 de la loi 10-98 relative à la titrisation des
créances hypothécaires et qui a été repris par l’article  118 de la loi 33-06 relative à la titrisation
des créances.

b- Prénotation relative aux actions 
ayant pour but la revendication d’un bien :

L’article
13 de la loi susvisée prévoit, que les actions dont l’objectif est la revendication
d’un bien conservé ou l’annulation d’un acte ou encore la modification d’un
droit réel n’aura d’effet à l’égard des tiers, qu’à partir du jour de leur
inscription sur le titre foncier comme prénotation.

c-     
La prénotation dans le cadre de
l’hypothèque différée :

Elle trouve son fondement juridique dans les articles
184 à 186 et on y lit, que l’hypothèque différée  de courte durée ralentit l’inscription sur le
titre foncier sans que cela ne dépasse 90 jours et sans que ce retard ne
provoque la perte du créancier  de son
rang.

Cette inscription suppose en outre que le créancier a
déposé l’origine de propriété ou une copie avec le duplicata avec une
réquisition écrite  au conservateur qui
inscrit ce droit en prénotation. Dans ce cas le conservateur sera tenu de
préserver le duplicata et ne pas procéder à une autre inscription, étant bien
noté que ladite inscription sera valable pour une durée de 90 jours et sera
inscrite sur le titre foncier sans en faire mention sur le duplicata.

Le créancier détenant une hypothèque gardera la
faculté de l’inscription de l’hypothèque 
par ordre  avant la fin
l’écoulement des 90 jours pour garantir son rang. Il faut noter que l’effet de
la prénotation de l’hypothèque différée prend fin automatiquement et en procédant
à sa radiation dans le cas  où la
prénotation définitive ne s’effectue pas durant la période prévue.

 

d-     
La  prénotation relative à l’action de
partage :

L’acceptation de l’action de partage d’après l’article
316 dépend de ce qui suit :

–         
Diriger l’action vers tous les
associés

–         
Inscrire l’action comme prénotation
si elle concerne un bien immatriculé.

II : les effets de la
prénotation et sa radiation

A : Effets de la prénotation

 

1)      Effets dans
le temps

 

a- La rétroactivité :

Le premier effet de la prénotation
est la rétroactivité. L’inscription définitive du droit qui a été prénoté
rétroagit à la date de la prénotation. Cet effet rétroactif est absolu.

Une fois le droit prénoté reconnu par
la justice ou après avoir accompli toutes les conditions de forme ou de fond
exigées par la loi, ou encore après suppression de tout obstacle ayant empêché
l’inscription en général, l’inscription définitive postérieure du dit droit
rétroagit à la date de sa prénotation avec tous les effets civils attachés à
cette rétroactivité.

Bien que la dite inscription
définitive ne prend et ne pourrait en aucun prendre la même date que la
prénotation, la date de cette dernière fixe bien entendu le rang de
l’inscription du droit prénoté par rapport aux inscriptions opérées dans
l’intervalle, mais postérieurement à la prénotation.

Il ne s’agit pas, ici, de faire
reporter la date de l’inscription définitive à la date de la prénotation ou de
la faire dater de la même date.

La prénotation n’arrête pas le cours
des inscriptions, lorqu’elles sont effectuées postérieurement à la prénotation,
elles demeurent toutefois provisoires et susceptibles d’annulation ou de
radiation, eu égard au sort qui va être attribué au droit prénoté et revendiqué
par le bénéficiaire de la prénotation.

Ainsi, si l’inscription définitive du
dit droit devient possible, les droits inscrits postérieurement à la
prénotation vont être annulés et radiés du titre foncier, et le droit prénoté
ainsi reconnu les remplacera de plein droit comme s’il était inscrit à compter
de la date de la prénotation.

En conséquence, le bénéficiaire de la
prénotation, qui a pu obtenir l’inscription définitive de son droit, peut
revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que l’immeuble a produits
depuis la date de la prénotation.

Il peut, en outre, revendiquer des
dommages et intérêts à cause de sa privation de ses produits à compter de la
même date.

b-Persistance des effets de la
prénotation:

Les durées de la prénotation au Maroc
sont nettement déterminées.

 La prénotation prise en vertu d’un titre est
valable pendant dix jours seulement (art. 6 du dahir du 1er Juin 1915 fixant
les dispositions transitoires).

La durée ordinaire de celle prise en
vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance est de
trois mois. Il y a possibilité de sa prolongation suite à un ordre du président
du tribunal de première instance à condition d’introduire une action propre à
ce sujet de la part de l’intéressé. L’effet 
durera jusqu’à la fin du procès, et en cas de prolongation, celle-ci
doit être inscrite sur le registre foncier sur la base d’un ordre de
prolongation, accompagnée de la réquisition propre à l’action introduite dans
le tribunal à ce sujet.

Quant à la prénotation en vertu d’une
demande en justice, La durée de sa validité est de 1 mois à partir de son
inscription sur le titre foncier. La possibilité de  la prolonger 
suite à un ordre du tribunal de première instance, et l’effet de cette
prolongation reste valable jusqu’à la prononciation du jugement définitif.

B-Effets
de la prénotation sur les droits:

1-  Effets de la prénotation sur le cours des
inscriptions:

La prénotation n’a pas pour effet
d’arrêter le cours des  inscriptions
comme c’est le cas pour le commandement immobilier, la saisie conservatoire ou
la saisie exécution art. 87[39].
Une seule exception  à cette règle est
édictée par l’art. 6 du dahir du 1er Juin 1915[40]
qui dispose : «  que pendant le délai de dix jours de validité de la
prénotation mentionnée en vertu d’un titre, aucune autre inscription ne peut
être requise du consentement des parties ». 

En dehors de la dite exception, tous les droits
peuvent être inscrits malgré l’existence de 
la prénotation et le propriétaire, figurant sur le titre foncier, avant
celle-ci, ne perd pas son droit de disposer de l’immeuble concerné. Cependant,
les actes de dispositions conclus par le propriétaire inscrit ainsi que les
droits par lui constitués ou transmis ou éteints, perdent toute leur force
probante au profit du prénotant et ce, à compter de la date de la prénotation
si elle se transforme en une inscription définitive.

L’inscription des droits inscrits après mention de la
prénotation demeure donc susceptible d’être radiée selon le sort qui sera
réservé par la suite au droit prénoté.

Ces inscriptions restent donc provisoires.

Ainsi, au cas où le droit prénoté est reconnu, toutes
les inscriptions postérieures seront radiées. Les droits y afférent  se transformeront en droits personnels au
profit des parties, les uns vis à vis des autres.

Mais, si le droit prénoté n’est pas reconnu, c’est la
prénotation qui sera radiée; et les autres inscriptions deviendront alors
définitives et confirmées.

2-Effets de la
prénotation sur le droit dont l’objet est impossible ou la cause est illicite

Malgré son effet rétroactif, la prénotation ne peut
avoir pour conséquence de valider un acte et de lui donner un rang ou une
préférence aux autres droits postérieurs à une date où son objet était
impossible ou sa cause était illicite, tel le cas de l’existence d’une saisie
ou d’une faillite ou d’un transfert d’immeuble devant être destiné à des actes
prohibés. 

3-Effets
de la prénotation vis-à-vis des parties et des tiers

En vertu du principe de l’effet légal et constitutif
de l’inscription, la prénotation, comme l’inscription définitive, produit ses
effets à l’égard de tous, tant à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers,
qu’il s’agisse du ou des propriétaires actuels ou de propriétaires antérieurs à
la prénotation ou qu’il s’agisse de propriétaires inscrits postérieurement à
celle-ci. 

En sus, l’article 202 du dahir du 2 juin 1915[41]
ne détermine que les effets de la prénotation à l’égard des tiers, ce qui est
logique. Entre parties, l’effet des actions judiciaires se produit sans qu’il
soit  besoin d’avoir recours à la
prénotation.

La force probante des inscriptions est relative au
Maroc. Toutes les inscriptions peuvent être attaquées selon les règles de
l’art. 91 de la loi 14-07 modifiant et complétant le dahir de 1913 sur
l’immatriculation foncière. La fonction de la prénotation est justement de
conserver le rang du droit prétendu provisoirement.

En attendant que le Tribunal ait statué, il semble
qu’il est contraire à la fonction conservatoire de la prénotation de priver le
possesseur de sa possession.

La prénotation, en conservant le rang de l’inscription
ultérieure doit avoir aussi pour effet de conserver provisoirement le statut de
la possession.

Il reste enfin à préciser que,les effets de la prénotation, limités
dans le temps, doivent être aussi limités quant à leur objet. 

Autrement dit, lorsqu’une prénotation est mentionnée
sur le Titre Foncier, son objet doit être déterminé avec précision, et, par la
suite il ne peut être transformé ou étendu.

La transformation ou l’extension du dit objet ne peut
se produire que par la prorogation d’une prénotation précédemment mentionnée,
et sa validation par la mention d’une demande en justice.

Aussi, la modification ou l’extension de l’objet de
l’action judiciaire déjà prénotée, ne peut être effectuée que par requête
rectificative à prénoter aussi.

D’autre part, lorsque la prénotation est mentionnée en
vertu d’une requête introductive d’instance en justice, la concordance entre
l’objet de l’instance et l’objet de la prénotation doit être assurée, faute de
quoi, les tiers, qui n’ayant pas été avertis de l’objet exact de la demande
enrôlée en justice par le biais de la prénotation, pourront par la suite,
s’opposer au jugement rendu en conséquence, dans le cas où ils prétendent que
le dit jugement a porté atteinte à leurs intérêts.

III- la
radiation de la prénotation :

L’Article 91 de la loi 14-07 énonce que «les
inscriptions, mentions et prénotations faites sur le titre foncier peuvent être
rayées en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée
constatant, au regard des personnes intéressées, la non existence ou
l’extinction du droit auquel elles se rapportent». De ce fait, la partie qui
désire opérer une radiation doit déposer auprès du conservateur de la propriété
foncière une réquisition datée et signée.

La radiation a pour objet la cessation des effets de
l’inscription à cause de l’inexistence ou de l’extinction du fait ou du droit
auquel l’inscription concernée se rapporte. 

La radiation, tout comme l’inscription, s’effectue
selon une procédure particulière et se trouve soumise au contrôle du
conservateur de la propriété foncière.

La radiation de la prénotation peut être opérée selon
trois procédures:

A-     D’office
et de plein droit par le conservateur de la propriété foncière conformément à
l’art. 92 du dahir de l’immatriculation à l’expiration des délais fixés aux
arts. 85 et 86 du même dahir et 6 du dahir du 1er Juin 1915 relatif aux
dispositions transitoires; et ce dans le cas où l’inscription n’est pas opérée
dans les dits délais ou si la prénotation n’a pas été validée.

B-     A la
requête du prénotant, après avoir pu obtenir la régularisation de la convention
à l’appui de laquelle la prénotation a été opérée et ce, dans le cas notamment
où le droit ayant fait l’objet de celle-ci est reconnu et devenu en conséquence
inscriptible. Sa radiation est effectuée, dans ce cas, au moment de l’inscription
définitive du dit droit.

C-       En vertu d’un jugement ayant acquis la force
de la chose jugée déclarant la non reconnaissance du droit prénoté.

 

 

Section-2 :
Les effets de l’inscription sur les livres fonciers

 

Ceux-ci sont aux nombre de deux. Il
s’agit, d’une part, de la force probante des inscriptions et d’autre part, de
l’effet constitutif et léglae de celles-ci.

 

A-    
La force probante des
inscriptions

 

L’article 2 du dahir du 02 juin 1915 énonce, clairement, que « la
garantie des droits est assurée, même entre parties, par la publication de ces
droits sous forme de mentions sommaires sur les livres fonciers ». En fait,
l’effet de garantie est le prolongement de l’effet constitutif des inscriptions
: Dès que le droit est inscrit sur le Titre, son titulaire acquiert
automatiquement la qualité de propriétaire et sera de ce fait protégé de toute
atteinte extérieure qui viendrait perturber son droit de propriété.

Toutefois, cet effet de garantie est loin d’être absolu comme c’est le
cas pour l’immatriculation. L’inscription n’a qu’un effet relatif ; elle ne
vaut que ce que vaut l’acte qui lui a donné naissance. En ce sens que si ledit
acte est annulé par voie judiciaire, le Conservateur procède immédiatement à la
radiation de l’inscription. Comme par exemple en cas d’annulation d’un acte
ayant fait l’objet d’une inscription à la Foncière pour vice de consentement.
Cependant il convient de préciser que le Conservateur, avant de procéder à la
radiation d’une inscription, il doit, au préalable, vérifier si le droit dont
il est question n’a pas fait l’objet d’un transfert en faveur d’un tiers de
bonne foi.

C’est bien ce qui ressort de l’article 3 du dahir de 1915, qui dispose
que les titres fonciers et les inscriptions subséquentes y mentionnés,
conservent les droits qu’ils relatent, tant qu’ils n’ont pas été annulés, rayés
ou modifiés, et font preuve à l’égard des tiers, que la personne qui y est
dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés. Les
annulations ou modifications ultérieures ne peuvent être opposées ou
préjudicier aux tiers inscrits de bonne foi ».

 

 

B-    
Effet constitutif ou
légal des inscriptions   

 

1)     Portée de l’effet constitutif des inscriptions

Le
législateur marocain à l’instar de son homologue allemand, exigel’inscription sur
le livre foncier, pour que le transfert du droit soit réalisé, nonseulement à
l’égard des tiers, mais entre les parties elles-mêmes au contrat. De ce fait,
dans tout régime foncier, qui attribue à l’écriture sur desregistres  fonciers 
un  caractère  attributif 
de  droit,  c’est-à-dire 
ayant  un  effetconstitutif, translatif ou extinctif du
droit selon les cas. Le droit sera considérécomme  réellement 
constitué,  transmis,  modifié 
ou  éteint,  c’est-à-dire 
quel’inscription sur le livre foncier a un effet créateur et attributif
de droit. Ainsi, les droits réels n’existent, que par le fait de
leurinscription  sur  les 
livres  fonciers,  autrement 
dit,  l’inscription  seule 
établit,constitue, le droit de propriété ou tout droit réel, et ce à
l’égard des tiers et,également, entre les parties elles-mêmes ; c’est ce qu’on
appelle communémentle principe de l’effet constitutif de la publicité foncière.

Cet effet
constitutif des inscriptions se justifie surtout par ses avantages pratiques ;
il permet de supprimer tout désaccord entre le fait et le droit en incitant les
usages de la conservation foncière à inscrire immédiatement leurs droits et par
la même mettre à jour leur titre foncier.

Cette  règle 
originale  de  l’effet 
constitutif  des  inscriptions 
découle essentiellement des dispositions des articles 66 et 67 du dahir
de 1913 tel que modifié et complété, articles fondamentaux en la matière, et
également mais d’une manière indirecte, des dispositions de l’article 2 du
dahir du 2 juin 1915, article concernant 
plus  spécialement  la 
garantie  des  droits, 
même  entre  parties

Tel qu’il
a été mentionné aucours des dévelopements précédents, l’article  66 
énonce  que  tout 
droit  réel,  relatif 
à  un  immeuble 
immatriculé, n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait, et du jour,
de son inscription sur le titre foncier par le conservateur. Tandis que
l’article 67 prévoit le même effet constitutif de l’inscription entre les
parties elles-mêmes, il dispose que : « les actes volontaires et les conventions,
tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier, ou éteindre un droit
réel, ne produisent effet, même entre parties, qu’à dater  de 
l’inscription,  sans  préjudice 
des  droits  et 
actions  réciproques  des parties pour l’inexécution de leurs
conventions ».

Cependant,  peut-on parler du caractère absolu de  ce principe, 
alors que des exceptions démontrent le contraire ?

2)    
 Les exceptions à l’effet
constitutif

 

L’effet constitutif des inscriptions connaît quelques dérogations :

            Sur le plan fiscal (les
services d’enregistrement) : Au regard des impôts, les droits d’enregistrement
sont comptés et doivent être payés à partir de la date de la conclusion de
l’acte et non à compter de la date de l’inscription à la Conservation, au
risque de se voir imposer le paiement d’un certain nombre de pénalités.

            Concernant les servitudes
: Les servitudes légales et celles dites naturelles, bien qu’elles constituent
des droits réels, sont dispensées de toute publicité et donc ne sont pas soumis
à l’exigence d’inscription. Elles existent et produisent leurs effets de plein
droit. Sauf pour la mitoyenneté qui, bien qu’elle soit rangée par le
législateur parmi les servitudes légales, doit faire l’objet d’une inscription.
C’est le cas aussi des privilèges immobiliers[42]
énoncés par l’article 155 du dahir de 1915. Vu qu’ils ne sont accordés que par
la loi, ils n’attendent pas, pour être invoqués, leur inscription sur les
titres fonciers. Sauf, pour les privilèges accordés aux assurés sur les biens
d’un assureur, ces privilèges doivent être portés sur les titres fonciers pour
pouvoir produire leurs effets.

            Concernant les hypothèques
différées : Il s’agit des ici des hypothèques dont le Conservateur
sursoit, l’inscription, sur la demande de l’intéressé, pour un délai n’excédant
pas les 90 jours. Une telle hypothèque produit les effets normaux de toute
hypothèque alors même qu’elle n’est pas inscrite sur le Titre, c’est-à-dire
pendant le délai précité. Ce genre d’hypothèque existe surtout en matière de
crédit à très court terme, où les parties conviennent d’ajourner l’inscription
afin de payer moins quant aux droits dus à la conservation foncière.

            En ce qui concerne les
droits privatifs d’eau : Idem pour les droits miniers (concessions
d’exploitation des mines, les permis de recherches, etc.), ces droits, bien
qu’inscriptibles sur le Titre foncier, existent indépendamment de toute
inscription sur les Titres. Ces droits sont reconnus en vertu d’une décision
administrative et nullement par une décision d’inscription. L’inscription de
ces droits sur les Titres fonciers a simplement pour effet de rattacher ces
droits à un terrain immatriculé et en aucun cas elle ne leur confère
l’existence juridique.

            Concernant les droits
successoraux : c’est-à-dire la transmission des droits à cause de mort.
Ainsi les droits des héritiers existent même s’il n’en est fait aucune mention
sur le Titre foncier. Ces articles ne visent que les actes volontaires, c’est-à-dire
ceux qui s’établissent entre vifs. C’est dire donc que les héritiers deviennent
propriétaires automatiquement à partir du décès du de cujus. Mais cela ne veut
nullement dire que les héritiers n’ont pas intérêt à inscrire, bien au
contraire.

            On peut dire que finalement
l’inscription constitue seule le droit réel pour son titulaire et que ce droit
dûment inscrit sur le Titre ne peut être modifié ou restreint que par le moyen
d’une autre inscription, modificative ou restrictive.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bibliographie
sélective

Ouvrages:

n 
DECROUX (P,), “Droit
foncier marocain”, Ed, La porte, Rabat, 1997

n 
CHANNAN Mohamed, « Les principes directeurs de
la publicité foncière et leur incidence sur les droits réels immobiliers en
droit marocain »

n 
SIMLER Philippe et DELEBECQUE Philippe, « Les
sûretés – La publicité foncière ».

n 
El MERNISSI Mohamed, « Essai sur la notion de
publicité foncière – étude de droit français et marocain comparé ».

n 
Milliot (L,),  “ Démembrement du Habous : Menfâa, Gza,
Guelza, Zina, Istighraq”, Paris 1918

n 
Terret (F,) et Simler
(P,), “Droit civil-Les biens”, Dalloz, 2002, 6ème Ed,

n 
Zenati-Castaing (F,) et
Revet (T,), “Les biens”, PUF, 2008, 3ème Ed, 

n 
Cornu (G.), « Droit civil : les biens »,
Montchretien, 2007,13^ème éd., p.133 ; Dross(W.), « Droit
civil : les choses », LGDJ, ns°3 et 153

n 
-Terré (F.) et Simler (Ph.), « Droit civil : droit des
biens », 2014, 9^ème éd.

n 
-Surdon (G.), « Les terres collectives », Gazette des
tribunaux marocains (GTM), 1926

n 
-Guillaume (A.), « La propriété collective au Maroc »,
Rabat, 1960, p.14 ; Josserand (V.), « Essai sur la propriété
collective », Livre du centenaire du code civil, t1, p.335 ;
Coulanges (F.), « Questions historiques », Paris, 1893

Articles

n 
Bouderbala Najib, “Le
systeme de propriété foncière au Maghreb, le cas du Maroc”, Cahier Options
méditérranennes

n 
Marc ROUSSEL « De la constitution et du
transfert des droits réels dans le régime immobilier marocain ». G.T.M. n° 959
du 15 août 1945

n 
Chiche. (J), « A la recherche d’une
définition des statuts fonciers au Maroc », Options méditerranéennes,
série A. Séminaires méditerranéens, n°32

n 
Oudghiri (M,) « Propriété de la terre: Des statuts bien
compliqués », l’ Economiste : Édition N° 72 du 25/03/1993

n 
Le centenaire de
l’imamtriculation foncière organisé par 
L’ANCFCC  à Skhirat le 29/11/2013
sous le thème “L’immatriculation foncière garante du droit de propriété et
levier de dévelopement “ 

n 
Conférence régionale
portant sur l’immatriculation organisée par l’ANCFCC à Marrakech entre le 2 et
le 5 décembre 2003

n 
L’atelier sur la politique foncière organisé
les 29 et 30 juin 2000 par le ministère de l’Agriculture.